克而瑞地產(chǎn)研究：8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2512億元 同比降低26.8%

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的房企月度報(bào)告顯示，2024年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2512億元，環(huán)比降低10%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。同比降低26.8%，同比降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-8月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23821億元，同比降低36.5%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)表現(xiàn)來看，8月有近三成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，其中16家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。但同時(shí)，也有一些房企如中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)等仍實(shí)現(xiàn)8月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

01合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企8月業(yè)績(jī)環(huán)比降低10%

核心觀點(diǎn)：

1、2024年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2512億元，環(huán)比降低10%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。同比降低26.8%，同比降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-8月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23821億元，同比降低36.5%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

2、2024年8月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低48.4%至585.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低42.5%和41.3%至158.5億元和97.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低40%至46.1億元。

3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2024年8月有逾七成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)也近七成。具體來看，8月有近三成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%，其中16家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。但同時(shí)，也有一些房企如中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)等仍實(shí)現(xiàn)8月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。、

02企業(yè)拿地：企業(yè)投資額降至近兩年次低，短期拿地放緩勢(shì)頭難改

核心觀點(diǎn)

1、典型房企拿地金額降至近兩年次低。在新房市場(chǎng)持續(xù)走弱、土地供應(yīng)持續(xù)放緩之下，8月房企投資意愿降至“冰點(diǎn)”，未能延續(xù)6、7月底部回升態(tài)勢(shì)，8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額177億元，同環(huán)比分別下降77%和49%，為近兩年次低，僅高于2023年1月份。拿地面積61萬(wàn)平方米，環(huán)比下降71%，同比降幅近九成。7月典型企業(yè)平均拿地樓板價(jià)15166元/平方米，環(huán)比下降9.7%。

2、七成房企前8月投資額同比下滑。拿地金額TOP100中近八成企業(yè)在8月未有新增土儲(chǔ)入賬，拿地金額超過30億僅4家企業(yè)。即使是拿地金額TOP10中也僅綠城中國(guó)、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、中海地產(chǎn)5家企業(yè)在本月拿地，總計(jì)金額129億元，主要集中在上海、杭州等核心城市。此外，從前8月的整體拿地表現(xiàn)來看，印證了當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎，超七成企業(yè)投資金額同比下降，不僅僅是民企投資幾乎暫緩，過去一年拿地較多的央國(guó)企如華潤(rùn)、保利、中海、招商投資金額同比跌幅均超50%。

3、銷售萎靡、供應(yīng)放緩，短期投資趨緊勢(shì)頭難改。整體而言，企業(yè)投資仍處于低迷期。從土地市場(chǎng)角度來看，土拍市場(chǎng)逐步恢復(fù)了傳統(tǒng)的少量多次供應(yīng)模式，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩，從根本上避免了供應(yīng)過剩；其次土拍市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯分化現(xiàn)象，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)競(jìng)拍的同時(shí)，非核心區(qū)域土地則持續(xù)預(yù)冷。

從企業(yè)角度來看，銷售疲軟對(duì)拿地信心產(chǎn)生明顯影響，因此企業(yè)投資策略持續(xù)趨緊，短期內(nèi)企業(yè)更注重于去庫(kù)存、緩解資金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面。在投資方面，有能力的房企將持續(xù)聚焦高能級(jí)城市，在市場(chǎng)筑底期持續(xù)關(guān)注質(zhì)量較高、價(jià)格合理的地塊資源。

03企業(yè)融資：?jiǎn)卧乱?guī)模環(huán)比減少29%，發(fā)債成本創(chuàng)近年來新低

核心觀點(diǎn)

1、融資總量：2024年8月65家典型房企的融資總量為389.5億元，環(huán)比減少29.2%，同比減少38%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為3094.77億元，同比減少32.2%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資389.5億元，環(huán)比減少25.5%，同比減少15%，同時(shí)本月沒有企業(yè)進(jìn)行境外融資或資產(chǎn)證券化融資。

2、融資成本：2024年1-8月65家典型房企新增債券類融資成本3.01%，較2023年全年下降0.59個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.98%，較2023年全年降低0.49個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，8月房企融資成本為2.54%，環(huán)比降低了0.31pct，同比降低0.6pct，創(chuàng)下了近年來的新低。本月境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、華發(fā)股份、保利發(fā)展等央企國(guó)企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)走低。

3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)仍然是萬(wàn)科，企業(yè)在本月共獲得了92.9億元的銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2024年1-8月TOP10房企的平均融資額為170.25億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.65pct，降幅最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.85pct。

04營(yíng)銷策略：營(yíng)銷動(dòng)作前置，持續(xù)處置現(xiàn)房庫(kù)存

核心觀點(diǎn)

1、本月房企營(yíng)銷活動(dòng)主題多圍繞“七夕”、“奧運(yùn)”等關(guān)鍵詞，從營(yíng)銷方式上看以特價(jià)房、折扣等“以價(jià)換量”的方式為主。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況看，越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂舉辦了集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，越秀地產(chǎn)舉辦“越秀房寶五周年慶”，龍湖集團(tuán)的第十屆“龍民節(jié)”、中國(guó)金茂的“88金喜節(jié)”則是包含住宅、商業(yè)等多個(gè)業(yè)態(tài)的集團(tuán)營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)保利上海推出“保利超級(jí)夜銷季”、萬(wàn)科冀北舉辦“超質(zhì)現(xiàn)房節(jié)”等營(yíng)銷活動(dòng)。

2、房企本月營(yíng)銷方式，具體來看呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)：

第一，房企持續(xù)清理現(xiàn)房庫(kù)存，萬(wàn)科冀北推出“超質(zhì)現(xiàn)房節(jié)”、萬(wàn)科蘇州舉辦“實(shí)景購(gòu)房節(jié)”加速現(xiàn)房庫(kù)存出清，同時(shí)中海中西部、招商合肥、綠城華北、綠城上海等多個(gè)區(qū)域推出車位節(jié)，招商合肥的“818車位燃購(gòu)季”最髙可立減5萬(wàn)元；

第二，部分房企開始嘗試現(xiàn)房銷售模式，萬(wàn)科在2024年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示“已經(jīng)深入踐行現(xiàn)房銷售模式”，如海南三亞灣項(xiàng)目現(xiàn)房開發(fā)，實(shí)現(xiàn)拿地255天全區(qū)封頂，計(jì)劃年底竣工驗(yàn)收并獲取現(xiàn)房銷售證。成都部分房企也開始暫停去化緩慢項(xiàng)目銷售，擬在明年現(xiàn)房銷售；

第三，房企直播營(yíng)銷活動(dòng)不斷，本月中海福建、招商廣東、越秀華東、綠城上海等區(qū)域舉辦直播活動(dòng)，龍湖集團(tuán)更是推出集團(tuán)直播“龍民節(jié)寵粉直播”，與此同時(shí)，綠城福建還舉辦“綠城房產(chǎn)主播招募”活動(dòng)，提升數(shù)字化營(yíng)銷實(shí)力；

第四，提傭加大分銷力度，待售項(xiàng)目拿地階段全民營(yíng)銷，為加速項(xiàng)目去化，房企加大渠道力度，保利南京部分項(xiàng)目重新上架貝殼，金茂武漢、電建武漢在售項(xiàng)目分銷提傭，越秀合肥、中海合肥的待售項(xiàng)目在拿地階段就開始全民營(yíng)銷活動(dòng)。

3、從折扣力度上看，“降價(jià)走量”仍在持續(xù)，一方面，對(duì)于個(gè)別去化難度較高的項(xiàng)目，折扣優(yōu)惠近5折，如徐州碧水棲庭項(xiàng)目普惠5.5-6折，成都蜀道·寬境價(jià)格降幅接近30%，長(zhǎng)春保利閱云臺(tái)一期房源最低65折；除此之外，部分區(qū)域房企主動(dòng)積極去化，開始新一輪的讓利，長(zhǎng)沙佰昌和江山降幅達(dá)到5000元/平方米、綠城桂語(yǔ)云著降幅4000元/平方米，鄭州電建瀧悅?cè)A筑、中原華曦府、保利縵城和頌價(jià)格降幅均在1000-2000元/平方米。

4、搶跑金九銀十，現(xiàn)房銷售穩(wěn)定信心。短期來看，已臨近金九，整體營(yíng)銷已進(jìn)入蓄力階段，不少頭部房企、本地房企開始主動(dòng)讓利提前搶收，后續(xù)多項(xiàng)目集中入市不排除區(qū)域出現(xiàn)較多讓利的情況。長(zhǎng)期來看，為了穿越行業(yè)周期，不少房企已經(jīng)在多區(qū)域嘗試現(xiàn)房銷售模式，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，同時(shí)深耕產(chǎn)品力，提高得房率變相降價(jià)，且配合租賃、商業(yè)等多業(yè)態(tài)共同提升跨周期能力。