業(yè)績會實錄|綠城中國(03900)曹舟南：今年還在補倉，明年銷售一定過2000億

綠城中國(03900)2017年業(yè)績會于3月29日在香港召開。公司CEO曹舟南在會上向智通財經APP表示，今年公司提供的可售貨值2300億是一個靜態(tài)數字，今年公司還在補倉，還會形成一部分銷售。

“我和大家承諾過的，綠城中國明年利潤是非常巨大的一年，明年的銷售額一定過兩千億，這個我相信應該是要看到的?！辈苤勰媳硎荆皇呛荜P注今年公司的銷售情況，但是非常關注明年的。

2017年，綠城中國收入同比增長44.8%至419.5億元人民幣(單位下同);股東應占溢利同比增長14.2%至25.73億元；股東應占核心利潤28.54億元，增長36.8%。

另外2017年，綠城中國全年總合同銷售1463億元，較去年增長28.4%。投資項目銷售均價約23235元每平方米，處于全國領先水平。

智通財經APP注意到，綠城中國在2017年新增37幅地塊，總建筑面積約859萬平方米，同比增長276%，2017年新增項目個數遠超于2014年-2016年新獲取項目個數總額。

截至2017年12月31日，綠城中國的銀行結余及現(xiàn)金、抵押銀行存款合共為359.8億元;凈資產負債率為46.4%，較去年的58.1%有所下降;全年加權平均利息成本為5.4%，與去年的5.9%相比也有所下降。

以下為智通財經APP整理的綠城中國業(yè)績會問答實錄。

問：1月26日，公司的創(chuàng)始股東壽柏年與獨立第三方簽訂協(xié)議出售其持有的公司股份，管理層介紹這個第三方是基金投資人，是否能透露這個具體是哪方面的基金，另外，這個新股東進來，公司的運營管理方面會不會有一些改變？公司提到會積極參與房地產相關企業(yè)的國企混改，請問目前是否有潛在的目標，或者正在洽談的標的？

答：這個第三方本身是香港一個上市公司組成的一個基金。對方因為可能也有他的披露需求，就是在我們的披露上面，就是我們單方面披露，只披露到他跟我們沒關系，是一個獨立人士。交易分了兩塊，一塊在1月26號已經交割，另一塊在4月6號就等我們的業(yè)績交割完之后，就完成。所以，由于這樣的情況，就想可能等他第二筆交割完了之后，他們方看是怎么樣披露，因為涉及別人的上市公司。

這個信息和投資人來講，一就是我們的創(chuàng)始人股東（壽柏年），他因為退休，已經是有出讓（股份）的打算，那新接的這個投資人，當時公告他們的價位也是比市價溢價不少的，就是對我們充滿信心。至于我們今后跟他（新投資人）的合作，肯定是要等這交割完成之后，我們肯定是有一些設想跟計劃，但是這個具體都要按部就班的來做，（來）看操作模式。

問：綠城近三年的均價上漲比較厲害，這個價格上漲原因是什么？

曹舟南：綠城這三年價格上漲的原因，換個角度講。一方面這三年內地房地產市場主要城市的房價普漲，這是一個原因。第二個原因，我個人理解，關鍵是在2016年和2017年的一季度，綠城還是比較好的發(fā)揮了溢價能力。坦誠講從去年下半年開始到今年的一季度，由于各大主要城市的政府限價，哪怕你房子雕金，你做的品質再高，價格被限制住了，你溢價能力也沒用。所以這個是一方面原因。

另外一方面原因，這三年我們在投資結構上做了重大調整，布局重點回到一二線城市，這個對我們的價格提升是有關系的。坦誠講，如果說單純來看綠城中國這三年的售價提升，我認為客觀理解，我們還要關注綠城中國土地儲備價格的變化，為什么？你的投資結構重點布局的一二線城市，當然售價上漲。但是大家關注到我們的土地儲備價格，也在成同比例的，或者是說也在逐步上漲，這是也有關系。這是我想是第二個原因。

第三個原因，這幾年綠城房子好多的盤，都是有些甚至幾秒，58秒就整個盤就沒了，因為它是網上開盤。所以供求關系，對價格，也是形成了一定支持。所以我想無非這些原因構成了，重點還是結構調整。

問：在去年的銷售結構當中，代建項目的面積占比是46%，但是銷售金額的占比只占到29%，是不是意味著這些項目的價格相對來說可能會比較低一些，對于未來代建項目的選擇或者說價格，利潤方面會不會有一個比較提升的目標和想法？看到公司去年手上的現(xiàn)金以及包括銀行還有的授信額度加起來，其實是一個比較高的數字，請問公司今年的資本支出大概是什么樣的安排？

答：我坦誠講，現(xiàn)在綠城中國整個可售儲備（貨值）已經達到了大數字8550億。那么其中投資的項目，剛好是它的大數字的一半，是4230億這個水平，代建也在4250億左右水平。代建項目幾乎占到一半，一半對一半。綠城中國布局里面，現(xiàn)在新增土地86%布局在一二線城市，為什么會這樣做？因為我要把三四線城市的空間騰挪給代建，騰挪給了管理集團。

所以您剛才講的46和29的比重，一方面是我們的戰(zhàn)略布局，另外一方面確實三線城市價格跟一二線城市比，起碼相差一個比較大的一個等級位，甚至相差double。所以盡管面積比例46%，從銷售結果角度講只有29%比重，這個是兩大方面考慮，一個是戰(zhàn)略考慮，另外一方面，確實是價格。

至于我們目前現(xiàn)金流，包括可用的授信額度等等，加上去可能還有，我們接近有1000億全部可以拿出來。

今年在資本支出里面安排，從2016年下半年7月1號開始到現(xiàn)在，（公司）一共投了37個新項目，我們在進行地毯式的項目巡查，就落地情況以及當地的市場表現(xiàn)情況以及政策情況。因為在這個全面巡查的情況基礎上要形成新一輪的投資策略。

問：公司今年產生的貨值大概是2300多億，那么今年大概會有什么樣的銷售目標？剛才你也透露了一些商業(yè)秘密說，杭州只是中流的城市，那么你心里頭有什么上游的城市也可以分享一下，今年拿地的預算和進軍的城市的方向是什么？

答：內部在整理是時候，總數去年完成了1463億，今年有可能總數保持一個比較接近的增值，可能會一千七，一千八的可能性，但是我不太在意這個，為什么不太在意呢？我更加關注的是銷售和利潤的匹配程度。

綠城今年，明年，最大可能性明年，可能會躍過兩千億，這個我說不了，這是個資源增長而且沒做戰(zhàn)略性安排，因為今年提供數字2300多億到年底是靜態(tài)數字，但是現(xiàn)在我們還是在拿地，今年還在補倉還得形成一部分銷售。

今年的銷售到底怎么樣我不是太關注，但是我非常關注明年，因為我和大家承諾過的，綠城中國明年利潤是非常巨大的一年，所以我的各大系統(tǒng)為了兌現(xiàn)我的諾言，大家都在拼命加緊。那么明年的利潤如果說是非常巨大的一年，那么明年的銷售額我估計除非市場發(fā)生很大變化，正常情況下明年自然增長，一定過兩千億，這個我相信應該是要看到的。

因此講第二個問題就今年投資我說，今年投資可能我們在比如說5、6月份開始可能會做一系列的布局?，F(xiàn)在投資的方向，第一堅持我們的老站點，我們還是重點布置在一二線城市。

如果讓我來選投資房地產的城市，第一武漢、第二西安、第三成都、第四鄭州、第五濟南、第六怎么排都可以了，合肥、杭州、天津等等都要排，一般縣城昆明、昆陽、南寧、南昌，我看現(xiàn)在都不錯，當然北京還是有選擇性機會，廣州也有選擇性機會。

投資預算，今年還是安排比較可觀的，從權益角度講我們安排500多個億，可能形成投資規(guī)模上千億，這個我是比較保守說，當然有機會、有市場、有好的性價比高的地，我們可能要加大投資。