業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱正榮地產(chǎn)(06158)：負(fù)債率要在100%以內(nèi) 布局仍以二線核心地段為主

3月29日，正榮地產(chǎn)(06158)在香港舉辦了2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。公司管理層表示，未來商業(yè)布局仍主要集中在二線核心位置，還是以綜合商業(yè)為主。未來有計(jì)劃成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，具體計(jì)劃仍在商討當(dāng)中。

據(jù)了解，2017年，正榮地產(chǎn)收益同比增長(zhǎng)36.9%至199.95億元人民幣(單位下同);股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)19%至14.09億元;每股收益0.47元，擬派末期息每股0.1港元。

集團(tuán)合約銷售701.53億元，同比增長(zhǎng)78.5%，乃主要由于集團(tuán)執(zhí)行開發(fā)戰(zhàn)略使得集團(tuán)于過去幾年在一二線城市的累計(jì)可銷售建筑面積增加所致?？偤霞s銷售建筑面積約為380萬平方米，增加約102.3%。截至2017年12月31日止年度，合約銷售平均售價(jià)約為18484元╱平方米，而2016年同期為20945元╱平方米。該減少主要是由于2017年平均售價(jià)較低的建筑面積占總合約銷售建筑面積的份額增加所致。

長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、中國(guó)中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)為集團(tuán)于2017年的合約銷售總額分別貢獻(xiàn)約45.2%、5.9%、6.8%及42.1%。截至2017年12月31日止年度，銷售物業(yè)已確認(rèn)收益約為198.82億元，增長(zhǎng)約36.8%，占集團(tuán)收益總額的99.4%。

集團(tuán)于2017年共收購(gòu)23幅新土地，主要位于合肥、蘇州、莆田、平潭、濟(jì)南及嘉興等城市。集團(tuán)亦與第三方業(yè)務(wù)合作伙伴合作聯(lián)合收購(gòu)18幅位于蘇州、合肥、天津、南京、上海、南昌及武漢等城市的土地。2017年新收購(gòu)地塊的合約地價(jià)總額約為325.1億元，2017年所收購(gòu)地塊的平均成本約為每平方米4557元。

截至2017年12月31日，按應(yīng)占份額計(jì)算，集團(tuán)擁有總建筑面積逾1200萬平方米的土地儲(chǔ)備，策略性地分布在四個(gè)核心業(yè)務(wù)區(qū)域的18個(gè)城市，包括上海、南京、蘇州、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、西安、天津、福州、南昌及鄭州等城市。

以下為智通財(cái)經(jīng)app整理的正榮地產(chǎn)2017年度業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄：

問：剛才你們提到會(huì)有選擇性地進(jìn)入一些新的區(qū)域，具體是哪些新的區(qū)域?公司在拿地的時(shí)候，一般會(huì)考慮什么因素?拿地標(biāo)準(zhǔn)有哪些?現(xiàn)在的利息成本越來越高，管理層對(duì)負(fù)債比率有什么看法?

答：我們目前在四大區(qū)域，已經(jīng)布局得差不多。還剩下大灣區(qū)，我們很看好整個(gè)大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們今年可能會(huì)選擇性進(jìn)入到華南區(qū)，包括我們下一步就進(jìn)入到西南部一些地區(qū)，我們認(rèn)為中部還是有很寬闊的前景。第一是城市的基數(shù)人口足夠。第二目前成本有相對(duì)的安全性。所以我們會(huì)從多維度去看，進(jìn)入城市關(guān)鍵考慮人口、GDP和其他一些綜合指標(biāo)。

關(guān)于負(fù)債問題，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)密集型的行業(yè)。我們上市之后，這兩年來看，我們的負(fù)債在逐年下降，因?yàn)橄Ｍ扇∫粋€(gè)更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)的政策。從負(fù)債表上我們是從幾個(gè)方面來看的。除了負(fù)債總額外，我們未來會(huì)進(jìn)一步調(diào)整我們的負(fù)債結(jié)構(gòu)，比如說用長(zhǎng)期的負(fù)債來置換短期的負(fù)債。第二，我們上市之后，有更多多元化的融資渠道。通過這些方式，我們存在進(jìn)一步降低融資成本空間，有很大的一個(gè)潛力。我們的目標(biāo)是在今年進(jìn)一步把負(fù)債率控制在100以內(nèi)，這是我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。

問：公司土儲(chǔ)規(guī)模與同行業(yè)比較小，將來公司會(huì)如何擴(kuò)大土地規(guī)模，發(fā)展未來基礎(chǔ)?然后如何平衡擴(kuò)張和負(fù)債的關(guān)系?

答：2017年底，我們整個(gè)土儲(chǔ)達(dá)到了1526萬平方，都集中在相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地段。我們的均價(jià)大概會(huì)達(dá)到18000多，公司實(shí)際上已有的土儲(chǔ)折算貨值大概是2800多億。我認(rèn)為2800多億基本上能支撐我們。另外報(bào)告當(dāng)中提到，三年左右的發(fā)展，每年大概1000億不到。我們每年銷售額肯定不止1000億，所以我后面每年原來持有的，我每年大概去化個(gè)三年到每年大概900億左右。現(xiàn)在18、19年每年還要再繼續(xù)拿地，我們?cè)?8年的持續(xù)拿地估計(jì)會(huì)達(dá)到權(quán)益部分1000到1500左右。全口徑的話可能會(huì)達(dá)到2000到2500億左右。這樣的話，我們新拿的地加上我們老的地會(huì)足夠支撐我們每年業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。至于發(fā)展和負(fù)債平衡，只要有機(jī)會(huì)我們就會(huì)努力去拓展新的項(xiàng)目。如果行情不是很好，我們會(huì)保留相對(duì)充裕的資金以保證足夠的安全性。

問：現(xiàn)在公司土儲(chǔ)是1500萬，想問下權(quán)益的土儲(chǔ)大概的規(guī)模是多少?比例是多少?未來公司預(yù)計(jì)整個(gè)權(quán)益的比例會(huì)在什么樣的規(guī)模?現(xiàn)在的毛利率在21%左右，未來毛利率指引大概是多少?剛剛提到千億目標(biāo)是公司的奮斗目標(biāo)，其實(shí)也有很多還沒達(dá)到千億目標(biāo)的公司，也給出了一個(gè)比較明確的時(shí)間表。請(qǐng)問公司什么時(shí)間可以千億目標(biāo)?

答：關(guān)于我們的權(quán)益比例，目前今年基本都在65%左右，包括明年，也包括去年，基本上是這樣的比例。今年大概要拿2000到2500，其中權(quán)益部分大概65%左右，就是1000到1500左右。我們存量的1500萬權(quán)益比例是在70%以上。因?yàn)榻衲晡覀兒献鲿?huì)增加，所以新拿地的權(quán)益比率會(huì)到65%左右。

關(guān)于毛利率，影響毛利率有很多因素，17年結(jié)算的毛利率基本上是來自于15年16年左右的銷售反映在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)時(shí)因?yàn)殛嚾輳?3年才開始全國(guó)布局，15年首次開盤銷售之后，如果要吸引當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，通常售價(jià)要相對(duì)要低一點(diǎn)。17年反映出來的毛利率可能是由于正好是低價(jià)入市。但從簽約的單價(jià)來看，比如我們17年結(jié)轉(zhuǎn)的代價(jià)是13000多，但是簽約單價(jià)已經(jīng)到了18000，接近19000塊的水平。假設(shè)拿成本來估算的話，簽約的毛利率其實(shí)已經(jīng)到了25%以上，對(duì)于未來的毛利率規(guī)劃，我相信會(huì)比17年有較大的一個(gè)提升。具體提升多少幅度，要看我們結(jié)轉(zhuǎn)的城市和物業(yè)的類型以及具體的售價(jià)來定。

在房地產(chǎn)行業(yè)，具有規(guī)模有其優(yōu)勢(shì)。如果規(guī)模大到一定的程度，從成本到盈利能力力都會(huì)提升。但隨著規(guī)模增加，整個(gè)發(fā)展過程中伴隨的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也是增大的。我認(rèn)為，規(guī)模是必須的。而從我們來講，要到一定的規(guī)模，但不要太過于研究規(guī)模的擴(kuò)張，這沒有必要。

今年我們的存貨跟存量按照目前情況能夠達(dá)到簽約1200億左右。當(dāng)然最終還是要看整個(gè)市場(chǎng)的情況到底如何。從陣容來講，我們一直在強(qiáng)調(diào)一種穩(wěn)健做法。其實(shí)，規(guī)模在一兩年沖到一定的程度其實(shí)難度并不大，難度最大的是有質(zhì)量的增長(zhǎng)。但我們有信心能夠在規(guī)模和盈利之間做一個(gè)平衡。

問：剛才提到投資策略會(huì)進(jìn)一步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)張，請(qǐng)問公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局會(huì)有什么樣的規(guī)劃?以及在土地儲(chǔ)備中商業(yè)地產(chǎn)板塊占比如何?主要布局的區(qū)域有哪些?

答：我們的商業(yè)板塊應(yīng)該說跟我們整個(gè)地產(chǎn)在同步進(jìn)行，從剛剛發(fā)布的報(bào)告里面可以看到，我們的地產(chǎn)達(dá)到了整個(gè)排名的前20強(qiáng)。我們的商業(yè)實(shí)際上也是同步的，17年我們的商業(yè)地產(chǎn)也已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力的前20強(qiáng)。

我們目前已經(jīng)有11個(gè)物業(yè)，基本上是布局在比較好的一線城市，或者二線城市的核心地段。我們以后的布局基本上繼續(xù)維持在二線比較核心的地方。我們會(huì)有三大商業(yè)的產(chǎn)品系，從財(cái)富中心，從時(shí)代廣場(chǎng)到正榮街。財(cái)富中心是城市綜合性購(gòu)物商業(yè)，是城市級(jí)。時(shí)代廣場(chǎng)大概是5萬方左右，是片區(qū)型的物業(yè)。正榮街是屬于社區(qū)型的，基本上兩萬方左右?；旧鲜菑拇蟮叫≌w的全覆蓋，所以只要在合適的地方，我們都會(huì)適當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)備。目前純商業(yè)回報(bào)能力比較低，我們還是以綜合性物業(yè)為主。