天風(fēng)研究： 房地產(chǎn)行業(yè) “困境反轉(zhuǎn)”和“政策博弈”邏輯雙線并存

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)研究發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，從交易策略角度看，房地產(chǎn)行業(yè) “困境反轉(zhuǎn)”和“政策博弈”邏輯雙線并存，龍頭國(guó)央企繼續(xù)享有集中度優(yōu)勢(shì)，龍頭央企關(guān)聯(lián)物企成長(zhǎng)路徑明確，規(guī)模有望保持良好增速。主要或得益于“517”新政推動(dòng)需求集中釋放，6月全國(guó)新建商品房銷售面積增速呈現(xiàn)出區(qū)別于2023年同期的逆勢(shì)提升走勢(shì)，該團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)24年下半年累計(jì)增速或呈繼續(xù)改善趨勢(shì)，但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格整體預(yù)期仍然偏弱。此外，天風(fēng)研究預(yù)計(jì)高能級(jí)城市有望延續(xù)良好熱度，受23年三季度基數(shù)較低影響，同比降幅或進(jìn)一步收窄并可能回正。

策略：困境反轉(zhuǎn)、政策博弈“雙線并行”

2024年上半年，行業(yè)未擺脫周期慣性下行，供需關(guān)系重構(gòu)對(duì)居民資產(chǎn)、企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多維度連鎖影響持續(xù)，政策端采用靠前發(fā)力方式，通過(guò)限制性政策寬松激發(fā)增量需求，主動(dòng)式去庫(kù)存加速供需調(diào)節(jié)，天風(fēng)研究判斷目標(biāo)指向“穩(wěn)定價(jià)格、改善預(yù)期、平滑周期”。伴隨二十屆三中全會(huì)指明下階段行業(yè)發(fā)展方向，即“既防風(fēng)險(xiǎn)、又促發(fā)展”，為加速新模式構(gòu)建留下充足政策優(yōu)化及改革空間。2024年下半年，基本面基數(shù)效應(yīng)漸退，新房、二手房銷售降幅有望進(jìn)一步收窄，市場(chǎng)預(yù)期或逐步趨穩(wěn)，發(fā)生二次下滑概率較低。從交易策略角度看，天風(fēng)研究認(rèn)為“困境反轉(zhuǎn)”和“政策博弈”邏輯雙線并存，有以下幾條投資主線值得關(guān)注：

方向一，龍頭國(guó)央企繼續(xù)享有集中度優(yōu)勢(shì)，于核心城市貨源充足、把握機(jī)遇能力強(qiáng)，同時(shí)其資金優(yōu)勢(shì)有望助力其繼續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)、擴(kuò)大份額優(yōu)勢(shì);部分區(qū)域型企業(yè)在基本面健康度高的城市具備市占率優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)推薦：中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、城建發(fā)展等。

方向二，供給側(cè)“防風(fēng)險(xiǎn)”基調(diào)下，政策對(duì)于未出險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)非國(guó)央企或延續(xù)“呵護(hù)”思路，給予融資支持協(xié)助其跨越周期，部分房企信用修復(fù)預(yù)期或穩(wěn)步修復(fù)。重點(diǎn)推薦：龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股、金地集團(tuán)等。

方向三，母公司交付增量下滑對(duì)第三方拓展影響顯現(xiàn)，龍頭央企關(guān)聯(lián)物企成長(zhǎng)路徑明確，規(guī)模有望保持良好增速，部分房企發(fā)展策略轉(zhuǎn)向提升存量運(yùn)營(yíng)、探索差異化發(fā)展路徑，長(zhǎng)期同樣具備賽道突圍潛力。重點(diǎn)推薦：保利物業(yè)、招商積余，建議關(guān)注：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、萬(wàn)物云等。

全國(guó)：銷售端強(qiáng)現(xiàn)實(shí)，價(jià)格端弱預(yù)期

2024上半年，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降19.0%。從單月趨勢(shì)看，24年前兩月基本面超跌，3月小陽(yáng)春銷售面積同比增速改善，二季度同比降幅持續(xù)收窄，6月增速呈現(xiàn)出區(qū)別于2023年同期的逆勢(shì)提升走勢(shì)，主要或得益于“517”新政推動(dòng)需求集中釋放。天風(fēng)研究認(rèn)為24年下半年累計(jì)增速或呈繼續(xù)改善趨勢(shì)，主要因：

1)基數(shù)效應(yīng)明顯，23年銷售前高后低;2)24年前兩月基本面深度調(diào)整，短期發(fā)生大幅度二次下滑概率較低;3)“517新政”后市場(chǎng)信心趨穩(wěn)、跌價(jià)預(yù)期有所改善。但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格整體預(yù)期仍然偏弱。天風(fēng)研究預(yù)計(jì)2024年全國(guó)商品房銷售面積或?yàn)?.40億平，同比降幅較年中收窄至15.9%，新開工面積7.15億平，同比下滑25%，竣工面積7.99億平，同比下滑20%;房地產(chǎn)開發(fā)投資9.99萬(wàn)億元，同比下滑9.9%;新建住宅、二手房合計(jì)成交面積13.4億平，同比下降11.8%。

城市：系統(tǒng)性價(jià)格困局，結(jié)構(gòu)性彈性差異

2024上半年，62城新房累計(jì)成交面積同比-33.3%，一線、二線、三線及以下城市分別同比-28.6%、-34.3%、-36.1%;16城二手房成交面積同比-6.9%，一線、二線城分別同比-5.1%、-11.5%，表現(xiàn)優(yōu)于新房，主要因比價(jià)效應(yīng)下二手房對(duì)新房形成分流。

展望下半年，天風(fēng)研究預(yù)計(jì)高能級(jí)城市有望延續(xù)良好熱度，受23年三季度基數(shù)較低影響，同比降幅或進(jìn)一步收窄并可能回正。狹義庫(kù)存及庫(kù)銷比低，市場(chǎng)健康度高的城市基本面存在潛在分化可能。短期二手市場(chǎng)“以價(jià)換量”、“各地房貸利率中樞下限”等格局仍將延續(xù)，熱度有望保持。2024年6月，一線城市平均租金回報(bào)率約1.66%，較2023年有所回升但仍處歷史低位，距離10年期國(guó)債收益率差值仍有0.62pct，底線思維下房?jī)r(jià)下行空間仍存。

展望短期價(jià)格趨勢(shì)，下半年全國(guó)二手房?jī)r(jià)格或仍保持回落趨勢(shì)，但得益于5月政策催化二手成交持續(xù)放量、疊加基數(shù)效應(yīng)漸退或增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)于基本面的信心，價(jià)格降幅或有望收窄。

房企：局部競(jìng)爭(zhēng)激烈，總量縮表加速

2024上半年，受益于政策端積極發(fā)力刺激需求，房企業(yè)績(jī)下滑逐月趨緩，但行業(yè)未改探底走勢(shì)，多數(shù)房企仍面臨較大的回款壓力。2024上半年，克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤金額18518億元，同比-40%;百?gòu)?qiáng)中央企、地方國(guó)企、非國(guó)央企銷售金額分別同比-31.9%、-42.2%、-50.1%，企業(yè)資產(chǎn)差異仍較顯著。

展望下半年，中性假設(shè)下至年末百?gòu)?qiáng)操盤金額累計(jì)同比增速或能收窄至-31%。2024年上半年，TOP100企業(yè)新增權(quán)益貨值8898億元，同比-28%。房企對(duì)優(yōu)勢(shì)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，性價(jià)比不高的地塊拿地極為謹(jǐn)慎，城投托底比維持較高比例。主流頭部房企2024上半年新增貨值同比降幅在30%-70%區(qū)間，短期房企或延續(xù)依據(jù)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)新增貨量，不至于陷入“無(wú)貨可推”境地，但不排除價(jià)格壓力下，投資總量收縮使新房有效供給受到約束，制約需求釋放的同時(shí)或造成房企規(guī)模壓力;若銷售量?jī)r(jià)降幅展現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢(shì)，投資端邊際上行空間同樣良好。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面變化超預(yù)期，增量政策超預(yù)期，貨幣政策和財(cái)政政策效果存在不確定性。