世茂房地產(chǎn)(00813)：回歸行業(yè)前十之路漫漫

本文選自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號。

2017年世茂(00813)實現(xiàn)合約銷售1007.7億元，經(jīng)過三年的滯漲期，在2017年終于迎來了再一次的高增長，成功晉級千億，并提出2018年的銷售目標為1400億元。為了促進銷售規(guī)模的增長，世茂2017年加大土地投資力度，新增土地建面1060萬平米，截至2017年底總土地貨值超過8000億元。但值得注意的是，世茂近三年的拿地銷售均價比皆超過0.6，拿地成本居高，將會使得世茂未來的利潤受到影響。在地產(chǎn)業(yè)務之外，世茂的商業(yè)和酒店也持續(xù)發(fā)力，未來兩年將會實現(xiàn)多家酒店以及商業(yè)開業(yè)，拉高租金收入水平，目標三到五年酒店、商業(yè)皆有望單獨上市。

銷售：2020年30個分公司4500億

2017年世茂實現(xiàn)合約銷售1007.7億元，同比增長48%;合約銷售面積606.22萬平米，同比增長23%。經(jīng)過三年的滯漲期，世茂終于突破千億，但排名已經(jīng)大大落后。2017年銷售規(guī)模的上漲，主要是由于供貨量充足，且供貨結(jié)構進一步的優(yōu)化，整體去化率顯著提升。2017年世茂全年的可售資源為952萬平米，去化率達到64%，較2016年高11個百分點。2017年世茂的一線及強二線城市計劃供應占比為60%，同比上漲了4個百分點，因而拉高了世茂的銷售均價，加上去化率提高，世茂的銷售金額得到了大幅的增長。與此同時，在全國限價限售等措施下，為保證銷售回款，世茂提升熱點城市和熱銷項目的一次性及首付款比例，2017年銷售回款807億，同比提升34.5%，回款率達到80%。

2018年世茂銷售目標為1400億元，同比增長39%，從貨值來看目標增長不算高。2018年世茂可售面積為1373萬平米，同比上漲44%，預計可售貨值2335億元，平均去化率達到60%，則可完成目標。從可售貨值分布來看，60%分布在一線及強二線城市，其余的40%的則位于弱二線及三四線城市，其中北京、福州、廣/深的可售貨值均超過150億元。

此外，世茂提出了到2020年將新增分公司至30個，每個分公司實現(xiàn)150億元的銷售額，總銷售額即4500億。2017年，世茂在福州、廣州、泉州的單城市銷售額超過80億元，南京超過75億元，未來世茂在各城市深耕的還將持續(xù)。若從行業(yè)排名來看，即使2018年世茂完成了1400億元的銷售目標，也難以挽回排名下滑，未來能否回歸行業(yè)前十也是未知數(shù)。

投資：拿地成本連續(xù)三年居高

2017年世茂新增51個項目，新增土地建面1060萬平米，同比增長167%，新增土地儲備總價1151億元，同比增長164%。世茂在經(jīng)歷2014年的拿地高峰之后，2015年以及2016年拿地相對較少，但隨著自身調(diào)整完畢，2017年新增建面翻番，補倉意圖明顯。但從拿地銷售金額比來看，2017年，世茂這一比值為1.14，拿地力度可見一斑。從拿地成本來看，2017年世茂拿地銷售均價比為0.65，近年來維持較高水平，拿地成本增加，未來或?qū)绊懫髽I(yè)利潤空間。

從新增土地城市能級分布來看，世茂2017年繼續(xù)加大三四線的拿地占比，占比為37%，同比增長16個百分點，隨著近兩年三四線市場表現(xiàn)突出，世茂持續(xù)關注一二線城市價值外溢圈的三四線城市，2017年新進入佛山、武夷山、漳州等城市，為將來銷售添柴加火。此外，就新增土地的區(qū)域分布來說，世茂2017年在珠三角新增的土地占比最高，達50%，同比增加34個百分點。其中，世茂重點關注粵港澳大灣區(qū)內(nèi)核心城市的拿地，2017年5月首入佛山拿地，而后接連拿下深圳龍崗及香港長沙灣等戰(zhàn)略土地。

截至2017年末，世茂總土地儲備達4790萬平米，同比增長12%，主要源于2017年新增土地較多。總土地儲備中涵蓋165個項目，分布于全國47個城市，實現(xiàn)了在重點區(qū)域及核心城市群的全面布局，總土儲貨值超過8000億，其中長三角及粵港澳大灣區(qū)超過了2000億，華北、福建也都超過1500億。未來，世茂充足的土地資源儲備，將為其在全國重要市場的長遠發(fā)展提供持續(xù)且有力的支撐。

財務：負債結(jié)構穩(wěn)健融資能力強

2017年世茂實現(xiàn)營收704.26億元，同比增長18.8%，其中來自物業(yè)銷售收入667.96億元，同比增長18.9%，入賬項目有78個，其中，北京通州僑商中心入賬收入36.14億元占據(jù)首位。在盈利性指標上面，世茂的利潤2017年實現(xiàn)較大增長。毛利率，凈利率，歸母凈利率分別為30.43%，15.01%和11.13%，分別同比增長2.85，2.34和2.41個百分點。

在資本運營方面，世茂財務結(jié)構健康，融資能力較強。2017年世茂的凈負債率為56.3%，同比增長5.6個百分點，主要由于2017年世茂投資開發(fā)力度較大，但負債率水平依然還是處于較低水平。2017年年末，世茂持有現(xiàn)金330億元，現(xiàn)金短債比1.81，長短期債務比為3.81，資金充裕，負債結(jié)構健康。2017年世茂平均融資成本為5.3%，同比減少0.5個百分點，主要在于企業(yè)融資能力相對較強，期內(nèi)拓展多種創(chuàng)新融資渠道，保障財務穩(wěn)健的同時也使得融資成本有了進一步的降低。

多元化：酒店、商業(yè)未來三到五年有望單獨上市

2017年世茂酒店經(jīng)營收入17.08億元，同比增長16.5%;投資物業(yè)租金收入6.80億元，同比減少4.3%，主要是因為2017年旗下多個商場開展整頓改造工作，如北京世茂大廈，上海世茂國際廣場等進行了內(nèi)外部及品牌的改造升級。2018-2019年世茂在上海、杭州、香港將有多家酒店開業(yè)，加上上海陸家嘴、深圳前海的寫字樓，以及上海商場的運營成熟，預計運營收入上面將會有明顯增長。

2017年5月，世茂與喜達屋資本合作成立世茂喜達品牌，采用輕資產(chǎn)運營模式，實現(xiàn)酒店管理品牌輸出，并計劃在4年內(nèi)發(fā)展到100家酒店。2017年年底，世茂已擁有6個自主酒店品牌，共計管理31家酒店，其中8家已投入運營。2017年年底，世茂持有的已開業(yè)酒店18家，商業(yè)及辦公樓超過12個，這些項目多數(shù)位于一線和強二線城市的核心區(qū)域，資產(chǎn)價值在近兩年逐漸體現(xiàn)，世茂計劃未來3-5年內(nèi)商業(yè)及酒店兩個平臺可以單獨上市。

除了酒店以及商業(yè)地產(chǎn)之外，世茂還涉獵其他多個領域的發(fā)展。在教育方面，2016年開始推出世茂光合教育社區(qū)，實現(xiàn)地產(chǎn)與教育的有機結(jié)合;在體育方面，2017年世茂與足球品牌巴薩合作涉足體育地產(chǎn)。在主題樂園方面，世茂也繼續(xù)推進，目前已擁有在建及開業(yè)的主題樂園超過5個。多元化的發(fā)展為世茂提供更多的盈利方向，提高抗風險能力。

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（編輯：姜禹）