國泰君安：樓市快速下行期進入尾聲 當前處于階段性平衡中

智通財經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研究報告稱，相較6月的數(shù)據(jù)恢復，在基數(shù)不再下行、且為政策出臺后的第二個整月來看，7月數(shù)據(jù)有所回落。有兩個值得關(guān)注的點，一是政策的效力期，目前來看，5月政策出臺后，較以往政策有更長的效力，預計能觀察到2~3個月的效力期，樓市的快速下行期進入尾聲。當前處于階段性平衡中，后續(xù)仍然期待進一步的政策支持，主要在房企負債久期和居民利率成本上。

國泰君安主要觀點如下：

相較6月的數(shù)據(jù)恢復，在基數(shù)不再下行、且為政策出臺后的第二個整月來看，7月數(shù)據(jù)有所回落。7月投資增速為-10.8%，回落0.7個百分點，銷售金額/面積增速為-18.5%/-15.4%，分別回落4.2/0.9個百分點。相比于投資和銷售的回落，新開工和竣工面積則有所改善，分別同比下降19.7%和21.8%，較上月改善2.0和7.8個百分點。

有兩個值得關(guān)注的點，一是政策的效力期，目前來看，5月政策出臺后，較以往政策有更長的效力，預計能觀察到2~3個月的效力期，樓市的快速下行期進入尾聲。以往政策的出臺，會伴隨銷售的放大，但效力期往往在1個月左右，且往往不會帶來一些前瞻指標的改善，如二手房的掛牌量。本次政策，不僅效力期更長，同時，掛牌量數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了改善，也即，本輪政策開始，政策的作用效果在加強。同時，本次政策在執(zhí)行上并沒有如預期般快，以再貸款額度使用來看，進展是循序漸進的。以此作為推斷，樓市的快速下行期進入尾聲。

第二個值得關(guān)注的點是修正數(shù)據(jù)隱含的高能級城市的退房事件在2023年同期銷售中已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)對基數(shù)數(shù)據(jù)的計算，2023年7月銷售項目中，因退房等原因進行修訂的那批房源均價為9229元/平方米，為開始修訂數(shù)據(jù)以來首次超過7500元/平方米，且過去大部分時間處于5500~6500元/平方米。以此均價反推，開始有高能級城市觸及到退房，從而帶來了數(shù)據(jù)的變化。

當前處于階段性平衡中，后續(xù)仍然期待進一步的政策支持，主要在房企負債久期和居民利率成本上。當前政策已經(jīng)有了較好的效果，在過去兩年已經(jīng)出臺大量政策之后，后續(xù)的關(guān)注點主要在三個方面，一是看政策的具體執(zhí)行，二是看房企負債久期如何拉長，三是看居民借貸利率能否下調(diào)。維持兩端配置，一方面，選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關(guān)注重組進展。

風險提示：市場需求加速下行。