克而瑞：7月商品房銷售量價跌幅再走擴 8月預(yù)期延續(xù)低位

智通財經(jīng)APP獲悉，8月15日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)文稱，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預(yù)期延續(xù)低位波動，與7月成交規(guī)模仍將環(huán)比下降10%-20%。

8月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了上半年月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟層面，總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，生產(chǎn)需求繼續(xù)恢復(fù)，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，新動能繼續(xù)培育壯大。地產(chǎn)行業(yè)層面，因年中沖刺已過，7月迎來季節(jié)性回落，無論是商品房銷售面積、金額，新開工、竣工、開發(fā)投資等均環(huán)比持降，回歸至年內(nèi)低位，房價同比降幅繼續(xù)走擴。

7月經(jīng)濟穩(wěn)中有進 M2/M1剪刀差走擴 居民“去杠桿”或擴散至非地產(chǎn)

7月經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，生產(chǎn)需求繼續(xù)恢復(fù)，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，新動能繼續(xù)培育壯大，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進。整體來看，第一，工業(yè)保持較快增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增長加快。7月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.1%。第二，市場銷售增速回升，貨物進出口較快增長。7月，社會消費品零售總額37757億元，同比增長2.7%，比上月加快0.7個百分點；固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.17%；貨物進出口總額36758億元，同比增長6.5%，比上月加快0.7個百分點。第三，就業(yè)、物價總體穩(wěn)定。7月全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%，比上年同月下降0.1個百分點；全國居民消費價格（CPI）同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

從7月金融數(shù)據(jù)來看，受經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、有效需求不足和治理資金空轉(zhuǎn)等影響，中國金融總量增長整體“減速提質(zhì)”：7月中國社融增速下滑，M1貨幣供應(yīng)降幅擴大至6.6%，不過M2升幅較上月有所好轉(zhuǎn)。據(jù)央行初步統(tǒng)計，2024年前7月社會融資規(guī)模增量累計為18.87萬億元，比上年同期少3.22萬億元。7月末M2同比增長6.3%，M1降幅從6月的5%擴大至6.6%。M2-M1剪刀差為-12.9%，較6月末的-11.2%進一步走闊。

值得關(guān)注的是居民“去杠桿”擴散化跡象。從過往經(jīng)驗來看，居民貸款增長回落，通常是中長期貸款回落更快，這意味著居民貸款回落主要集中在地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。而7月居民貸款減少2100億，其中中長期貸款增長100億，短期貸款減少2156億，同比多減821億。短期貸款回落更快，意味著在按揭貸款提前還款尚未改善的情境下，居民的“去杠桿”行為有向非地產(chǎn)領(lǐng)域擴散的跡象。

7月季節(jié)性回落 商品房銷售面積、金額同比降2成 重回年內(nèi)低位

7月商品房銷售季節(jié)性回落，因年中沖刺季剛過，房企推盤積極性穩(wěn)步下降，疊加高溫天氣、核心一二線城市政策利好效應(yīng)遞減，整體銷售規(guī)?；芈渲聊陜?nèi)低位：7月新建商品房銷售面積為6233萬平方米，銷售金額為6197億元，環(huán)比跌幅近乎“腰斬”，同比下降15.4%和18.5%，降幅分別較上月擴大0.9pcts和4.2pcts，1-7月銷售面積和金額累計同比降幅分別為18.6%和24.3%。

7月銷售面積、金額再度回調(diào)至年內(nèi)低位，究其原因，一方面6月恰逢年中沖刺季，7月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，推盤質(zhì)量一般，折扣回收，整體供應(yīng)量高位回落；另一方面517新政利好效應(yīng)衰退，即便是北京、上海、杭州等核心城市新房成交、項目來訪去化也呈現(xiàn)穩(wěn)步回落態(tài)勢；此外7月恰逢高溫天氣影響，居民看房熱情也并不高漲。

70城一二手住宅銷售價格同比降幅仍在擴大 房價下降城市個數(shù)轉(zhuǎn)增

2024年7月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴大。

同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由6月末的4.88%增至7月末的5.28%，二手房降幅由6月末的7.87%增至7月末8.17%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態(tài)勢，二手房跌幅仍超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數(shù)量較多已達峰值，截止2024年7月，全部70個城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，而新房銷售價格同比下降城市數(shù)量為68個。

環(huán)比來看，7月70城一二手房房價指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢，新房整體降幅由6月末的0.67%收窄至7月末的0.65%，二手房降幅由6月末0.85%收窄至7月末0.8%，但房價下跌城市數(shù)量增加，7月70個大中城市中有66城新建商品住宅價格環(huán)比下降，67城二手住宅銷售價格環(huán)比下降。

值得關(guān)注的是，7月24個重點城市二手房成交面積環(huán)比轉(zhuǎn)降3%，同比增長31%，增幅有所擴大。前7月累計成交面積預(yù)計為8731萬平方米，累計同比下降4%。從新房和二手房量價表現(xiàn)來看，二手房持續(xù)以價換量，房價跌幅大于新房，持續(xù)分流剛需客群，整體市占比仍有進一步擴大的趨勢。

新開工、竣工回落 1-7月累計同比跌幅分別為23.2%和21.8%

1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。

本月新開工、竣工面積環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，降幅始終保持在低位運行。新開工面積累計降幅連續(xù)5月收窄，7月新開工面積5710萬平方米，環(huán)比下降28.02%，同比下降19.7%，從絕對量上看已經(jīng)回落至年內(nèi)低位。

7月房企竣工面積環(huán)比下降18.2%，同比和累計同比降幅均為21.8%，單月同比降幅收窄，累計同比降幅與上月持平，考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場風(fēng)險的重要一環(huán)，預(yù)期隨著后續(xù)工程進度的逐步推進，竣工面積降幅有望低位企穩(wěn)，邊際修復(fù)。

7月開發(fā)投資額回歸至2024年均值 累計同比降幅10.2%低位持穩(wěn)

1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%，降幅較1-6月微增0.1個百分點，累計同比降幅低位持穩(wěn)。從單月來看，房企投資開發(fā)積極性穩(wěn)步回落，一方面是房企新開工積極性不高，對開發(fā)投資的有一定負面影響；另一方面，本月土地成交規(guī)模低位回升，7月全國300城經(jīng)營性土地成交面積5489萬平方米，成交金額1553億元，環(huán)比分別下降5%和11%。

綜上，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預(yù)期延續(xù)低位波動，與7月成交規(guī)模仍將環(huán)比下降10%-20%。

因低迷行情疊加現(xiàn)金流緊張，房企開發(fā)投資額仍不及上半年月均，無論從土地購置、新開工還是在建施工的竣工交付，整體將延續(xù)低位震蕩，拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅在10%低位仍將小幅走擴。