國(guó)泰君安：地產(chǎn)行業(yè)仍然以去庫(kù)存為主 維持兩端配置的建議

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安證券發(fā)布研報(bào)稱，2024年1~7月房企拿地規(guī)模延續(xù)同比大幅收縮的態(tài)勢(shì)，從結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)為央國(guó)企集中度的繼續(xù)提升。結(jié)合銷售表現(xiàn)，1~7月銷售TOP100房企拿地銷售比延續(xù)低位，為0.15，銷售強(qiáng)勢(shì)房企的投資積極性更強(qiáng)，與“以銷定投”的策略契合。盡管土地市場(chǎng)整體活躍度較低，但是核心城市核心地塊依舊熱度高漲， 7月以上海、杭州等為代表的部分城市迎來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊的激烈角逐。行業(yè)仍然以去庫(kù)存為主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。

國(guó)泰君安證券主要觀點(diǎn)如下：

2024年1~7月房企拿地規(guī)模延續(xù)同比大幅收縮的態(tài)勢(shì)，從結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)為央國(guó)企集中度的繼續(xù)提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至7月末，拿地TOP50房企累計(jì)新增土地貨值9274億元，同比下跌33%，跌幅較上月收窄1pct，盡管降幅有所收窄，但是同比跌幅依舊較大，土地市場(chǎng)依舊處于調(diào)整期。從結(jié)構(gòu)上看，央企/國(guó)企/民企的新增土地貨值分別為3665億元/4691億元/918億元，央國(guó)企占比達(dá)到91%，較1~6月再度提升3pct，主力地位進(jìn)一步穩(wěn)固，而拿地TOP20中依舊僅有龍湖和濱江兩家民企。從7月單月的拿地情況看，新增土地貨值TOP3的房企分別為越秀/保利/綠城，對(duì)應(yīng)貨值為281億元/250億元/103億元。

結(jié)合銷售表現(xiàn)，1~7月銷售TOP100房企拿地銷售比延續(xù)低位，為0.15，銷售強(qiáng)勢(shì)房企的投資積極性更強(qiáng)，與“以銷定投”的策略契合。1~7月，銷售TOP100房企中僅有三成活躍在土地市場(chǎng)中，整體的拿地銷售比較1~6月提升0.01至0.15，拆分各梯隊(duì)表現(xiàn)，銷售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地貨值占比分別為55%/14%/7%/8%/16%，拿地銷售比分別為0.18/0.12/0.11/0.11/0.14，對(duì)比來(lái)看，銷售強(qiáng)勢(shì)房企的拿地積極性更強(qiáng)，尤其是銷售TOP10房企，其1~7月新增土地貨值占比和拿地銷售比較1~6月分別上漲2pct和0.03。

盡管土地市場(chǎng)整體活躍度較低，但是核心城市核心地塊依舊熱度高漲， 7月以上海、杭州等為代表的部分城市迎來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊的激烈角逐。7月重點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率較6月上漲0.6pct至3.8%，主要源自重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，從7月地塊的溢價(jià)率表現(xiàn)來(lái)看，最突出的是杭州和上海，具體來(lái)看：1）杭州7月供應(yīng)的3宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到59%、40%、23%，均由以杭州為發(fā)展重心的頭部房企綠城和濱江拍得，結(jié)合兩家房?jī)r(jià)上半年的拿地表現(xiàn)看，其在杭州繼續(xù)深度布局的策略堅(jiān)定。2）上海7月土拍為取消商品住房用地溢價(jià)率10%上限要求后的首批土拍，其中楊浦的2宗地塊分別實(shí)現(xiàn)了21%、17%的溢價(jià)率。另外，從優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍名單看，華潤(rùn)、保利、綠城、中海、招商蛇口、建發(fā)、濱江等房企均在列，可見(jiàn)房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊依舊保持高度關(guān)注。

行業(yè)仍然以去庫(kù)存為主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行。