智通財(cái)經(jīng)APP獲悉,東興證券發(fā)布研報(bào)稱,核心城市新房和二手房的供需長(zhǎng)期都處于偏緊的狀態(tài),此類核心城市當(dāng)前的問題更多是供給的結(jié)構(gòu)性失衡,而非需求不足。當(dāng)前被壓制已久的剛需群體入市推升了二手房成交量,而需要“賣舊買新”的改善性需求釋放相對(duì)滯后,隨著新房供給的優(yōu)化和改善性需求的釋放,新房市場(chǎng)也有望出現(xiàn)改善。核心城市市場(chǎng)的好轉(zhuǎn),將利好重點(diǎn)布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企,華潤(rùn)置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等有望受益。
當(dāng)前核心一二線城市剛需入場(chǎng)和優(yōu)質(zhì)二手房供給增多,以及部分二線城市二手房相對(duì)于新房持續(xù)擴(kuò)大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),都有利于二手房成交熱度的持續(xù),門店布局以一二線為主的房產(chǎn)中介龍頭貝殼(02423)等有望受益。
東興證券主要觀點(diǎn)如下:
需求端:預(yù)計(jì)2024年全年商品房銷售面積為9.57億平,同比-14.3%,降幅較上半年有所收窄。
2024年1-6月商品房累計(jì)銷售面積同比增速為-19.0%;累計(jì)銷售金額同比增速為-25.0%。根據(jù)商品房銷售的季節(jié)性特征,結(jié)合各季度歷史占比情況預(yù)測(cè)2024年銷售面積。假定后續(xù)幾個(gè)月的銷售均價(jià)與6月單月持平,結(jié)合前面銷售面積的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)2024年商品房銷售均價(jià)為10004元/平,同比-4.2%,2024年商品房銷售金額為9.58萬億元,同比-17.9%。
供給端:預(yù)計(jì)投資壓力依然較大,新開工降幅有望收窄,竣工可能維持弱勢(shì)。
1)新開工:預(yù)計(jì)2024年房屋新開工面積為7.69億平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累計(jì)新開工面積同比增速為-23.7%。"以銷定產(chǎn)"成為當(dāng)前房企普遍的選擇,通過擬合銷售與新開工的關(guān)系預(yù)測(cè)2024年新開工面積。
2)施工:預(yù)計(jì)2024年末施工面積為73.03億平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面積同比增速為-12.0%。施工面積短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模變動(dòng),因此觀察施工面積與新開工面積的關(guān)系,并結(jié)合上半年施工情況,預(yù)測(cè)2024年施工面積。
3)竣工:預(yù)計(jì)2024年竣工面積為7.85億平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累計(jì)竣工面積同比增速為-21.8%。歷年的年內(nèi)竣工走勢(shì)具有一致性,根據(jù)歷年的上半年竣工占比情況,預(yù)測(cè)2024年竣工面積。
4)投資:預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額9.37億元,同比-15.5%。2024年1-6月開發(fā)投資累計(jì)金額同比增速為-10.1%。將開發(fā)投資分為施工投資和土地購(gòu)置費(fèi)兩部分分別進(jìn)行預(yù)測(cè)。定義“施工強(qiáng)度=施工投資/施工面積期初期末均值”,施工強(qiáng)度的變化具有較強(qiáng)的線性趨勢(shì),再結(jié)合2023年末及2024年末的施工面積來預(yù)測(cè)2024年施工強(qiáng)度。土地購(gòu)置費(fèi)滯后于土地成交金額1年左右,根據(jù)2023年成交土地出讓金可以預(yù)測(cè)2024年土地購(gòu)置費(fèi)。
房?jī)r(jià):低線城市二手房?jī)r(jià)格已深度調(diào)整,核心城市新房市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。
從當(dāng)前房?jī)r(jià)處在的歷史位置來看,截至2024年6月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格已回落至2019年10月的水平,二手住宅價(jià)格已回落至2018年3月的水平。除一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市外,當(dāng)前多數(shù)二三線城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)歷深度調(diào)整。
分城市來看,二手房的下跌的城市數(shù)量明顯多于新房,70個(gè)大中城市中有61個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)距離2013年12月漲幅不足30%,而對(duì)應(yīng)新房為35個(gè)城市。核心一二線城市當(dāng)前的問題更多是供給的結(jié)構(gòu)性失衡,而非需求不足;部分二線城市的新房市場(chǎng)面臨二手房?jī)r(jià)差擴(kuò)大的擠壓,可能仍會(huì)面臨降價(jià)去庫存的壓力;大量三四線城市的需求已經(jīng)明顯不足。
風(fēng)險(xiǎn)提示:
行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。