東興證券房地產(chǎn)24年中期策略：構(gòu)筑底部 孕育復(fù)蘇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，東興證券發(fā)布研報(bào)稱，核心城市新房和二手房的供需長(zhǎng)期都處于偏緊的狀態(tài)，此類核心城市當(dāng)前的問題更多是供給的結(jié)構(gòu)性失衡，而非需求不足。當(dāng)前被壓制已久的剛需群體入市推升了二手房成交量，而需要“賣舊買新”的改善性需求釋放相對(duì)滯后，隨著新房供給的優(yōu)化和改善性需求的釋放，新房市場(chǎng)也有望出現(xiàn)改善。核心城市市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，將利好重點(diǎn)布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，華潤(rùn)置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等有望受益。

當(dāng)前核心一二線城市剛需入場(chǎng)和優(yōu)質(zhì)二手房供給增多，以及部分二線城市二手房相對(duì)于新房持續(xù)擴(kuò)大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，都有利于二手房成交熱度的持續(xù)，門店布局以一二線為主的房產(chǎn)中介龍頭貝殼(02423)等有望受益。

東興證券主要觀點(diǎn)如下：

需求端：預(yù)計(jì)2024年全年商品房銷售面積為9.57億平，同比-14.3%，降幅較上半年有所收窄。

2024年1-6月商品房累計(jì)銷售面積同比增速為-19.0%;累計(jì)銷售金額同比增速為-25.0%。根據(jù)商品房銷售的季節(jié)性特征，結(jié)合各季度歷史占比情況預(yù)測(cè)2024年銷售面積。假定后續(xù)幾個(gè)月的銷售均價(jià)與6月單月持平，結(jié)合前面銷售面積的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2024年商品房銷售均價(jià)為10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房銷售金額為9.58萬億元，同比-17.9%。

供給端：預(yù)計(jì)投資壓力依然較大，新開工降幅有望收窄，竣工可能維持弱勢(shì)。

1)新開工：預(yù)計(jì)2024年房屋新開工面積為7.69億平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累計(jì)新開工面積同比增速為-23.7%。"以銷定產(chǎn)"成為當(dāng)前房企普遍的選擇，通過擬合銷售與新開工的關(guān)系預(yù)測(cè)2024年新開工面積。

2)施工：預(yù)計(jì)2024年末施工面積為73.03億平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面積同比增速為-12.0%。施工面積短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模變動(dòng)，因此觀察施工面積與新開工面積的關(guān)系，并結(jié)合上半年施工情況，預(yù)測(cè)2024年施工面積。

3)竣工：預(yù)計(jì)2024年竣工面積為7.85億平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累計(jì)竣工面積同比增速為-21.8%。歷年的年內(nèi)竣工走勢(shì)具有一致性，根據(jù)歷年的上半年竣工占比情況，預(yù)測(cè)2024年竣工面積。

4)投資：預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額9.37億元，同比-15.5%。2024年1-6月開發(fā)投資累計(jì)金額同比增速為-10.1%。將開發(fā)投資分為施工投資和土地購(gòu)置費(fèi)兩部分分別進(jìn)行預(yù)測(cè)。定義“施工強(qiáng)度=施工投資/施工面積期初期末均值”，施工強(qiáng)度的變化具有較強(qiáng)的線性趨勢(shì)，再結(jié)合2023年末及2024年末的施工面積來預(yù)測(cè)2024年施工強(qiáng)度。土地購(gòu)置費(fèi)滯后于土地成交金額1年左右，根據(jù)2023年成交土地出讓金可以預(yù)測(cè)2024年土地購(gòu)置費(fèi)。

房?jī)r(jià)：低線城市二手房?jī)r(jià)格已深度調(diào)整，核心城市新房市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。

從當(dāng)前房?jī)r(jià)處在的歷史位置來看，截至2024年6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格已回落至2019年10月的水平，二手住宅價(jià)格已回落至2018年3月的水平。除一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市外，當(dāng)前多數(shù)二三線城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)歷深度調(diào)整。

分城市來看，二手房的下跌的城市數(shù)量明顯多于新房，70個(gè)大中城市中有61個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)距離2013年12月漲幅不足30%，而對(duì)應(yīng)新房為35個(gè)城市。核心一二線城市當(dāng)前的問題更多是供給的結(jié)構(gòu)性失衡，而非需求不足;部分二線城市的新房市場(chǎng)面臨二手房?jī)r(jià)差擴(kuò)大的擠壓，可能仍會(huì)面臨降價(jià)去庫存的壓力;大量三四線城市的需求已經(jīng)明顯不足。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。