國泰君安：維持中國海外發(fā)展(00688)“增持”評級 6月銷售面積邊際大幅改善

智通財經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研究報告稱，維持中國海外發(fā)展(00688)“增持”評級，2024~2026年EPS為2.41元、2.62元、2.89元。2024年6月公司銷售面積邊際大幅改善，且在一線城市重磅豪宅項目的支持下，銷售額和均價升至歷史高位;上半年公司拿地謹慎，拿地銷售比僅0.09，投資力度較弱。

國泰君安主要觀點如下：

2024年6月，公司銷售面積邊際大幅好轉，且豪宅項目的熱銷推動銷售額及均價達到歷史高位。

2024年上半年，中國海外系列公司累計銷售額1484億元(人民幣，下同)，同比下跌17.6%，其中6月單月銷售額467億元，同比上漲40.6%，6月銷售額的邊際顯著好轉與推盤結構的變化有關，與3月的改善邏輯存在相似性。北京、上海、深圳三地共有四大豪宅項目入市，貢獻超六成的銷售額帶動單月成交均價突破3萬元/平方米，公司單月銷售額回升至行業(yè)第一。6月單月，公司銷售均價同比上漲32.1%、環(huán)比上漲63.2%至31740元/平方米，為2020年以來的次高。銷售均價的大幅提升主要受到高單價豪宅的拉動：四大豪宅項目合計銷售額近300億元，占總銷售額的60%以上。

與行業(yè)走勢基本一致，公司6月銷售面積環(huán)比大幅提升，同比實現(xiàn)正增長，絕對規(guī)模為近12個月峰值。

6月單月，公司銷售面積147萬方，同比增速提升18.5pct至6.4%，繼2023年5月后首次出現(xiàn)同比正增長;1~6月，公司累計銷售面積544萬方，同比下跌32.3%，可見銷售整體仍然處于修復中?？紤]到本月銷售規(guī)模的顯著好轉存在半年末促銷以及特殊熱銷項目推出的影響，后續(xù)將繼續(xù)關注傳統(tǒng)淡季7~8月的銷售改善的持續(xù)性。另外，截至6月底，公司有已認購銷售額131億元，預期將在往后數(shù)月轉化為合約銷售。

上半年公司拿地節(jié)奏顯著放緩，采取謹慎的投資態(tài)度，拿地銷售比為0.09。

1~6月，公司(不含中海宏洋)累計新增6宗土地儲備，分別位于天津、西安、北京和濟南，對應累計權益建筑面積115萬方，權益土地出讓金120億元。與2023年相比，公司拿地銷售比指標出現(xiàn)大幅下滑，從2023年全年的0.50下降至2024年上半年0.09，且與其他頭部房企相比，公司拿地力度也較小，低于克而瑞統(tǒng)計的銷售十強房企的整體拿地銷售比水平0.15。從目前公司的銷售和拿地表現(xiàn)綜合來看，庫存消化為當前的戰(zhàn)略重心。

風險提示：需求下行幅度超預期，商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務發(fā)展不及預期。