東北證券：復盤日本房地產泡沫 從繁榮到破裂

智通財經APP獲悉，東北證券發(fā)布研報認為，日本房地產危機的產生原因和中國有所不同，中國此輪房地產危機起源于房企，供應端主動刺破泡沫。此外，日本在危機前積累的泡沫瘋狂程度其實遠超中國。由于土地制度的差異，中國政府壟斷了土地供應，并且受制于財政預算約束，在行業(yè)景氣度變化時中國的土地供應彈性遠低于日本，因此日本超額供應和需求透支的問題更加嚴重。盡管有諸多不同，但依然有許多經驗教訓值得參考借鑒，比如適時出臺超常規(guī)政策提前應對風險、采取寬松的貨幣政策和積極的財政刺激政策、采取多種措施處理不良資產等。

1991年前，日本經濟泡沫逐漸形成：上世紀，日本制造的產品大量出口到全世界，這一時期日本經濟高速發(fā)展。較低的日元匯率為日本的出口行業(yè)提供了顯著優(yōu)勢，但同時也擠占了美國出口行業(yè)的市場份額。為了提振美國制造業(yè)，日本、美國等國家簽訂了《廣場協(xié)議》，旨在使日元升值，以幫助恢復美國的制造業(yè)競爭力?！稄V場協(xié)議》簽訂后，日元迅速升值，日本出口受到了負面影響，經濟增長開始疲軟。為提振經濟，日本央行開始降低利率。然而，大量資金并未流入實體經濟，而是涌入了房地產和股市，導致房價和股價大幅上漲，最終形成了經濟泡沫。

1989年-1991年，日本泡沫崩潰，日本經濟進入衰退期：為了抑制過熱的經濟，日本央行采取了連續(xù)加息政策。這一政策導致投資者的融資成本上升，資金開始大規(guī)模撤離股市和樓市，導致股價和房價暴跌。資產價值的急劇下跌引發(fā)了銀行業(yè)不良資產的大量增加，銀行系統(tǒng)因此遭受重大損失，最終導致日本經濟進入衰退期。

泡沫崩潰后，日本的改革與探索：在日本泡沫經濟破裂、經濟進入衰退期后，日本采取了一系列措施來拯救經濟。具體來說，日本在泡沫破裂后立即實施了降息和量化寬松政策，以刺激經濟和提升資產價值。此外，日本還設立了存款保險機構和整理回收機構，專門處理金融機構的不良資產，以提升金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和防止系統(tǒng)性風險的出現(xiàn)。為了提供更多元化的解決方案，日本還開放市場，允許外國資產管理機構和民間機構收購不良資產，加速不良資產的處置。在這之后，安倍晉三提出了“安倍經濟學”，旨在通過寬松的貨幣政策、大規(guī)模財政刺激政策和結構性改革來推動經濟復蘇和增長。在貨幣政策方面，安倍政府采取了更激進的貨幣寬松措施。在財政刺激政策方面，政府大幅提升了公共投資的力度。在結構性改革方面，安倍政府鼓勵企業(yè)創(chuàng)新，這一時期日本的研發(fā)支出顯著增加，大大增強了日本企業(yè)在國際市場上的創(chuàng)新力和競爭力。此外，安倍政府提出了“女性經濟學”，旨在提高女性就業(yè)率。這一措施有效地增加了日本的勞動力人口，緩解了長期以來因人口老齡化帶來的勞動力不足問題，進一步增強了經濟的活力和可持續(xù)發(fā)展能力。

投資建議：日本房地產危機的產生原因和中國有所不同。日本最主要的原因是日元升值帶來的經濟增長乏力以及加息導致的房地產泡沫崩潰，始于需求端崩塌，而中國此輪房地產危機起源于房企，供應端主動刺破泡沫。此外，日本在危機前積累的泡沫瘋狂程度其實遠超中國。由于土地制度的差異，中國政府壟斷了土地供應，并且受制于財政預算約束，在行業(yè)景氣度變化時中國的土地供應彈性遠低于日本，因此日本超額供應和需求透支的問題更加嚴重。盡管有諸多不同，但依然有許多經驗教訓值得參考借鑒，比如適時出臺超常規(guī)政策提前應對風險、采取寬松的貨幣政策和積極的財政刺激政策、采取多種措施處理不良資產等。

風險提示：日本房地產制度與國情與我國存在較大差異，經驗未必可比。