專訪當(dāng)代置業(yè)(01107):用三年時(shí)間突破500億規(guī)模

該如何來看待當(dāng)代置業(yè)（01107）的2017年業(yè)績表現(xiàn)？

一方面，相較于同行業(yè)績的大幅增長，當(dāng)代置業(yè)的增長幅度可謂遜色，盈利能力也較低。數(shù)據(jù)顯示，2017年，該公司的收益同比增長0.6%至85.06億元人民幣(單位下同);股東應(yīng)占溢利同比增長6.2%至7.06億元;核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個(gè)百分點(diǎn)。

而另一方面，相比于自身過往，2017年的當(dāng)代置業(yè)可謂是非常努力的了。銷售突破200億大關(guān)，毛利率從2016年的19.5%升至2017年的21%。同時(shí)在房企融資成本普遍攀升之時(shí)，當(dāng)代置業(yè)的平均借貸利率為7.7%，同比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。

以外界的眼光來看，當(dāng)代置業(yè)的日子并不好過，如克而瑞用“再艱難也要生存下去”來點(diǎn)評(píng)2017年當(dāng)代置業(yè)的業(yè)績。那么，當(dāng)代置業(yè)又會(huì)如何評(píng)價(jià)自身的表現(xiàn)？

3月25日下午，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬、副總裁王強(qiáng)接受了包括智通財(cái)經(jīng)APP在內(nèi)的媒體專訪。兩位管理層從當(dāng)代置業(yè)的銷售、盈利情況、土地布局、商業(yè)模式、發(fā)展規(guī)模等方面來剖析公司發(fā)展現(xiàn)狀。

根據(jù)公司管理層的介紹，當(dāng)代置業(yè)將一直堅(jiān)持發(fā)展綠色地產(chǎn)，爭取用三年時(shí)間站上500億銷售這個(gè)新高度。

（當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬在回答媒體提問）

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的專訪實(shí)錄。

毛利率還有持續(xù)上升的潛力

問：公司2017年的銷售里，湖北安徽占比較大，而收益是上海占比較大。請(qǐng)問公司以后的毛利率會(huì)比較低嗎，因?yàn)楹卑不照嫉匿N售占比比較多。

答：公司未來的營業(yè)收入就看2017年的銷售221億或者是2016年的銷售165億是怎么構(gòu)成的。

可以看到我們?cè)诒本?、湖北、安徽（的?xiàng)目）正在成為我們的主要（收入）來源。大家可能會(huì)有一個(gè)誤解就是售價(jià)低的毛利就低，售價(jià)高的毛利就高，我覺得不是這樣的。

其實(shí)即便是比較低的售價(jià)區(qū)域，毛利依然有可能是高的，這跟整個(gè)拿地的成本有很大關(guān)系，如果拿的地很便宜，依然可以獲得一個(gè)比較高的毛利。如果在大城市，招拍掛拍得很高，然后政府又限價(jià)、限貸，不一定有高毛利。

所以我們的毛利率在2017年是21%，2018年我們預(yù)計(jì)有機(jī)會(huì)上升到22%左右，并且慢慢的還有持續(xù)上升的潛力。因?yàn)槲覀兊耐恋貎?chǔ)備在上升，上升了以后有一部分的土地儲(chǔ)備，比如說一年新增的土地儲(chǔ)備會(huì)有40%到50%留著未來開發(fā)，土地升值的效益就會(huì)越來越好。  

其實(shí)大家看到，現(xiàn)在有一些同行毛利很高，很多都是由于他歷史上拿了很便宜的一些地，平衡了整體的毛利。作為我們這種非常高周轉(zhuǎn)的情況，我覺得能保持在20%，其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)綜合能力的提現(xiàn)了。

問：去年公司大舉拿地450億貨值，銷售那邊怎么平衡？同行很多拿銷售金額的一半到六成、七成去拿地，你們是拿幾成去買地？今年的拿地金額是多少？新增土地的權(quán)益占比是否會(huì)逐漸減少？

答：我們致力于去獲得土地成本占售價(jià)20%的土地，那毛利就會(huì)穩(wěn)穩(wěn)地占到20%到30%之間去了。這是我們比較好的地，實(shí)際上我們大部分的地，占比應(yīng)該是在30%以內(nèi)，這樣的毛利依然是良好的。

我們跟陽光城合作的這個(gè)項(xiàng)目，我們的貨值在220個(gè)億左右，大家其實(shí)真正需要掏的錢就只有40個(gè)億左右，所以其實(shí)它這個(gè)倍數(shù)是非常明顯的。杠桿我們一般用在60%，然后另外40%通過合作，比如說各一半，這樣的話，其實(shí)對(duì)我方的資金壓力并不會(huì)很大，我們通常還是希望把這個(gè)年度回款的40%，不超過40%，作為拿地資金，做一個(gè)比較好的安排。

問：我看到報(bào)道說你們希望2019年的毛利率可以到25%，那剛剛王總也說預(yù)計(jì)今年大概是22%，這個(gè)目標(biāo)會(huì)維持嗎？怎樣去達(dá)成？

答：今年不是2018年嘛，我們目標(biāo)還是去到25%，達(dá)成其實(shí)因?yàn)榻衲昴芙Y(jié)轉(zhuǎn)的地，其實(shí)大家都已經(jīng)看到了，今年要結(jié)轉(zhuǎn)的收入都已經(jīng)在做了，已經(jīng)賣了，大部分是這樣子，我們現(xiàn)在看到的是新的土地質(zhì)量不斷在上升，給未來的毛利上升留下了比較高的一個(gè)可能性。

問：去年賣樓的毛利率大概多少？

答：去年銷售接近25%。

問：所以說2018年的銷售毛利率也可以達(dá)到25%？

答：今年的銷售我們感覺還是會(huì)受到比較大的政府的壓力。因?yàn)槲覀兣挪剂?74億的貨值去化320個(gè)億，是56%，低于我們歷年的去化水平，我們歷年都在60%到65%這個(gè)樣子，所以我們也是對(duì)這個(gè)市場保持敬畏，不愿意做的太過于激進(jìn)。

2018年銷售目標(biāo)320億

問：是不是可以理解去年下半年你們結(jié)轉(zhuǎn)的比較少，是受樓市調(diào)控政策的影響？

答：這個(gè)沒有，因?yàn)槎际怯幸?guī)則的，符合收入確認(rèn)準(zhǔn)則的。因?yàn)榇蠹铱赡苡X得今年85個(gè)億（收入），去年是80個(gè)億，增長的不太多，這個(gè)我覺得還是跟我們的規(guī)模不是特別大，項(xiàng)目總量不是很均衡有關(guān)系。

所以在我們現(xiàn)在年?duì)I業(yè)收入還不到百億的情況下，如果多一個(gè)項(xiàng)目，少一個(gè)項(xiàng)目（結(jié)轉(zhuǎn)），（對(duì)收入）就會(huì)有比較明顯的影響。但是隨著規(guī)模提升，這種影響會(huì)越來越小。

相對(duì)來說銷售額的增長更簡單一點(diǎn)，交房入住這些就會(huì)更復(fù)雜一些，要蓋起來，要賣出去，要順利的交出去，然后精裝修，毛坯這些都不一樣，所以整個(gè)營收會(huì)更復(fù)雜一點(diǎn)。

而且銷售的那一天，你也給業(yè)主做了承諾，所以你也不能到日子不交吧，所以這些因素使得營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)比對(duì)銷售額的追求和判斷會(huì)更復(fù)雜一些。

問：公司還沒結(jié)轉(zhuǎn)的130個(gè)億里面，有多少是可能今年會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)的？

答：今年預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)該在90到100億之間。

問：公司今年前兩個(gè)月的銷售均價(jià)是八千多，比去年少大概40%的，這個(gè)下降的原因是什么？

答：因?yàn)榍懊嬉粌蓚€(gè)月，我們還是一些三線城市為主在發(fā)力，大家返鄉(xiāng)，置業(yè)，這些城市都賣的比較好，所以權(quán)重就變得以它們?yōu)橹髁?。但是其?shí)我們今年最主要推貨的區(qū)域是在北京，還有安徽合肥，以及湖北這幾個(gè)城市，今年我們預(yù)計(jì)整個(gè)平均的售價(jià)，還是會(huì)比去年有一個(gè)增長。

問：今年目標(biāo)銷售值大概是多少？今年北京項(xiàng)目推出的貨值有多少？

答：320億。北京項(xiàng)目計(jì)劃70個(gè)億。這還要看我們其他項(xiàng)目的銷售情況。如果其他地區(qū)項(xiàng)目賣上來了，北京項(xiàng)目就少賣一點(diǎn)；如果賣得不夠那么理想，那我就在北京多賣一點(diǎn)，它是一個(gè)此消彼長的過程。

北京項(xiàng)目，每個(gè)月我們都會(huì)推出一些，保持市場的認(rèn)知和熱度，另外不斷的在測試市場，所以最終可能呈現(xiàn)出來的不一定是到了年底就一定賣了70億。

會(huì)繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度

問：2017年公司的負(fù)債為什么增加，往后會(huì)怎么做？

答：就是總債還是增加了62個(gè)億，所以總債增加了，負(fù)債也會(huì)上來一些，從69億到83億，因?yàn)榭倐鶑?00到162個(gè)億。這個(gè)我們覺得是這樣，總體我們還是非常非常重視負(fù)債水平的，我們的目標(biāo)還是要控制在80%以內(nèi)，我們是一個(gè)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，圍繞高周轉(zhuǎn)來看負(fù)債。高負(fù)債并不可怕，可怕的是資產(chǎn)質(zhì)量不好，產(chǎn)品不好沒有人要，那就麻煩了，流動(dòng)性沒有你就會(huì)陷入困境。我們的情況還是周轉(zhuǎn)得很快，一時(shí)的相對(duì)高的負(fù)債其實(shí)也并不可怕，我們還得繼續(xù)提升周轉(zhuǎn)速度。

用三年時(shí)間突破銷售500億

問：公司在合約銷售，收入，還有股東應(yīng)占溢利方面的增長都是比同業(yè)要差一點(diǎn)，請(qǐng)問這些指標(biāo)增長比較慢的原因是什么？能不能預(yù)測一下公司規(guī)模增長和利潤爆發(fā)到底會(huì)在什么時(shí)期？

答：當(dāng)代上市的時(shí)候，基數(shù)并不大，40多億。那你在快速發(fā)展的時(shí)候，你一定要根據(jù)它的體制來進(jìn)行，要保證它的現(xiàn)金流，毛利率，負(fù)債率，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，受到了各方的監(jiān)管，包括這個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)你的判定，所以我們認(rèn)為當(dāng)代一貫是一個(gè)比較求品質(zhì)，當(dāng)然速度也是我們必選項(xiàng)。國內(nèi)很多行業(yè)協(xié)會(huì)也問我，大家都發(fā)展著翻翻走，你怎么看，我認(rèn)為對(duì)速度和規(guī)模的追求是我的第一要?jiǎng)?wù)，但不是唯一。因?yàn)槟愕牡鬃樱愕谋旧亲鼍G色環(huán)保的，做科技的，你要把這個(gè)大旗，把這個(gè)核心競爭力，差異化競爭力繼續(xù)堅(jiān)持下去，保持一定的增速，每年都在四十，我的負(fù)債還有其他的方面要保證良性的循環(huán)，有質(zhì)量的增長，有綠色科技這樣一個(gè)專長的堅(jiān)持，這是當(dāng)代的追求。

當(dāng)然我還是說我們對(duì)規(guī)模和速度也一定是有追求的，因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模大了，抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整合資源的能力，融資的成本，它都有優(yōu)勢，所以我們?nèi)匀贿@么講，我們?cè)诿髂旰竽?，三年吧，我們超?00億以上，然后還是要拿出一些精力和資源來，把我們叫做全生命周期的運(yùn)營，把建筑的運(yùn)營都要夯實(shí)基礎(chǔ)，建立起來，并且推向資本市場。

其實(shí)當(dāng)代的特色，在于把綠色做得很好很極致，所有的產(chǎn)品都是有那么多的認(rèn)證，但是更多的是要在創(chuàng)新，比如我們做了很多客戶入口的事，社區(qū)流量的事，各種服務(wù)模式，我想今后中國房地產(chǎn)從增量走到存量以后，地產(chǎn)商都會(huì)思考這些問題，但是我們?cè)敢馓崆鞍堰@些都布局好，我有一個(gè)新三板掛牌的上市物業(yè)公司，我有一個(gè)做建筑物理技術(shù)的第一人居公司在新三板上掛牌，我有社區(qū)里面健身，現(xiàn)在運(yùn)營38個(gè)幼兒園的教育公司在新三板上掛牌，我今年還有兩到三家公司在國內(nèi)新三板上掛牌，我把這些以后組合到一起到主板上，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)際上，它略有差異，各有各自的思考方式。

所以講了這么多，是說當(dāng)代有自己的追求，有自己的差異化競爭力，但是不失規(guī)模，保持適度的增長，2020年我們就上到500億，當(dāng)然這個(gè)一旦上去了，你的資源各方面又不一樣了，會(huì)迅速的再發(fā)展，所以董事會(huì)也是對(duì)我們有這樣一個(gè)安排和要求。

問：未來派息的趨勢如何？

答：我們其實(shí)還是基本上保持在20%的派息比例。總體我們感覺企業(yè)的規(guī)模還比較小，要做更多的工作來發(fā)展，這個(gè)事也跟我們董事會(huì)大股東進(jìn)行過討論，其實(shí)他的股份是最多的，占66%。

他也非常支持管理層，所以我們肯定要派，但不會(huì)像有些大的公司派得比較多。我們會(huì)保持適當(dāng)?shù)乃健Ｎ磥砣绻覀儚?qiáng)大了，我們也可以效仿它們（多派息）。