中信建投：北京落實樓市新政 一線城市成交向好愈加明顯

智通財經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研報稱，北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例調(diào)整為五環(huán)外30%，五環(huán)內(nèi)35%。同時下調(diào)貸款利率，首套房為3.5%，二套房五環(huán)外為3.7%，五環(huán)內(nèi)為3.9%。此外支持多子女家庭改善性需求，并鼓勵“以舊換新”活動。北京樓市新政是對5.17新政的貫徹落實，5月17日后，上海、廣州、深圳積極跟進，新房、二手房成交顯著復(fù)蘇，參考其經(jīng)驗，北京樓市新政出臺后，市場活躍度有望提高。

中信建投主要觀點如下：

事件

北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例調(diào)整為五環(huán)外30%，五環(huán)內(nèi)35%。同時下調(diào)貸款利率，首套房為3.5%，二套房五環(huán)外為3.7%，五環(huán)內(nèi)為3.9%。此外支持多子女家庭改善需求，并鼓勵“以舊換新”活動。

簡評

下調(diào)首付比例與貸款利率，降低購房者負擔(dān)。北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例原規(guī)定為城六區(qū)50%，非城六區(qū)40%，現(xiàn)調(diào)整為五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%。首套房貸款利率原規(guī)定為城六區(qū)4.05%，非城六區(qū)3.95%，現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)整為3.5%，二套房貸款利率原規(guī)定為城六區(qū)4.55%，非城六區(qū)4.5%，現(xiàn)調(diào)整為五環(huán)內(nèi)3.9%，五環(huán)外3.7%。下調(diào)首付比例與貸款利率，是對5.17新政的貫徹落實，有助于降低購房者負擔(dān)，下調(diào)貸款利率后，按照等額本息還款方式，購買五環(huán)內(nèi)首套房，每100萬貸款，月供可減少約312元。此外，原北京二套房首付比例及貸款利率的差別主要由是否城六區(qū)區(qū)分，本次調(diào)整為是否五環(huán)外區(qū)分，與4月30日放松五環(huán)外限購范圍相統(tǒng)一，有助于政策的落地執(zhí)行。

支持多子女家庭改善性需求，推動“以舊換新”活動。新政規(guī)定，對于戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買二套房的，在個人貸款中按照首套房認定。同時組織市房地產(chǎn)協(xié)會、中介協(xié)會搭建對接平臺，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與“以舊換新”活動，有助于打通置換鏈條，釋放改善性需求。

新政出臺后，北京市場活躍度有望提升。5.17新政后，上海、深圳、廣州等城市積極跟進，于5月27日、28日先后下調(diào)首付比例和貸款利率，此后新房、二手房成交量顯著提升。根據(jù)我們的統(tǒng)計，6月1-25日，北京、上海、廣州、深圳新房分別成交30、80、60、22萬方，分別較5月同期提高18.7%、21.7%、44.7%、31.9%，6月1-25日，北京、上海、深圳二手房分別成交101、171、34萬方，分別較5月同期提高14.5%、55.7%、8.6%。盡管6月以來，北京新房、二手房成交有較為明顯的改善，但幅度低于其他一線城市，參考上海、廣州、深圳市場情況，北京新政出臺后，市場活躍度有望繼續(xù)提升。

風(fēng)險提示

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：

1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險；

2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項目的施工進度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；

3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。