業(yè)績會實錄|保利置業(yè)(00119)重組有實質進展 預計今年上半年完成

3月21日，保利置業(yè)集團(00119)在香港召開2017年度業(yè)績發(fā)布會，根據(jù)早前公布的業(yè)績數(shù)據(jù)，2017年公司實現(xiàn)收入317.03億港元，同比增長3.7%，凈利潤24.62億元，同比增長2949%，基本每股收益67.24港仙，擬每股派現(xiàn)13.5港仙。

2017年，保利置業(yè)集團物業(yè)銷售收入為298.62億元。租金收入及樓宇管理服務收入14.56億元。毛利則同比增長30.8%至65.4億元，其他收益凈額9.94億元。增購一間附屬公司的收益8.48億元。

年內，集團完成新開工建筑面積約237萬平方米;合約銷售總面積約264萬平方米，其中持續(xù)銷售項目58個，首次開盤項目4個;竣工建筑面積約307萬平方米。截至2017年12月31日，置業(yè)集團共有78個處于不同開發(fā)階段的項目，其中在建及待建的總建筑面積約2024萬平方米。

以下是智通財經(jīng)APP整理的保利置業(yè)業(yè)績會問答實錄：

問：公司2018年有沒有機會完成重組，是會做城市更新還是海外項目?

答：重組是保利集團總體的戰(zhàn)略，實際上今年確實有一個實質性的進展：我們做了股權性的調整，保利地產(chǎn)收購了香港控股的50%的股權，不過重組股權這種調整需要一定時間，預計應該在上半年能夠有實質性的結果。

從保利置業(yè)自身而言，它的架構沒有發(fā)生變化，依然是保利集團直接管理的異地子公司，同時由保利集團直接合并報表，這個和以前沒有任何區(qū)別，而且我們整-個團隊和管理層也沒有發(fā)生變化，而在主營業(yè)務方面，我們依然是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。

問：公司西南地區(qū)土儲接近50%，但是西南地區(qū)的銷售均價并不是很高，新的一年公司還會不會集中在西南地區(qū)拿地?公司怎么看長三角的銷售量下降的問題，是不是因為競爭太激烈?未來會不會繼續(xù)在香港拿地?海外拿地有什么策略?

答：西南一直是保利置業(yè)土地儲備戰(zhàn)略中比較大的區(qū)域，主要包括貴陽跟廣，不過前幾年在西南方面確實有一定壓力，但經(jīng)過最近這一輪上漲，整個西南的土儲價值都得到了大幅提升。2016年整個西南的銷售均價在7000左右，2017年已經(jīng)達到9000多，比2016年提升32%。所以這一塊的土地儲備反而成為了優(yōu)質的土地儲備。

現(xiàn)在國內的土地市場的競爭是很激烈的，未來的風險比較大，而長三角土地儲備也是整個市場競爭最激烈的地方，保利置業(yè)一貫保持比較穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營策略，所以價格太高的地我們不會去拿，但是如果有優(yōu)質的合作地塊，我們還是會進一步地爭取。

港澳是我們海外地產(chǎn)的一個基地，我們立足于港澳向海外延伸，下一步有合適的地塊，我們會加大在港澳的投資力度，進一步拿地。我們去年也是投資了一個倫敦項目，下一步如果在東南亞或澳洲有項目機會，我們還會進一步補足。

問：公司前兩個月合約銷售額達63億，同比增長10.5%，請問全年的銷售目標大概是多少?怎么樣去確保這個目標的完成?目前公司還有多少已售未結轉貨值，有多少會在2018年結轉，這個部分的毛利率會達到什么樣的水平?

答：在今年頭兩個月我們銷售是63億，全年的任務是400億，因為我們2017年底的存貨加上2018年新推的項目，年初預算是700多億，如果按照我們相對保守的55%去化率來算就是400億，但如果去化率進一步提升，而且市場時機合適的話，我們還會進一步加大開工的面積，從而提升供貨量。所以400億是一個比較保守的目標。

我們現(xiàn)在已經(jīng)銷售未結轉整體貨量在260-270億左右。2018年要結轉的是170億左右，這部分毛利率應該在30%左右，我們整體土地儲備是2000萬平方米，平均地價4000塊錢，但我們整體的平均售價應該在13000-14000以上。

問：重組完成以后怎么解決同業(yè)競爭的問題?公司今年的開支大概怎么樣，可不可以給一個總體的預算，有多少用于購地，多少用于股權并購?關于主題地產(chǎn)公司有什么想法?

答：整合雙方一個是A股上市公司，一個是香港上市公司，都受著資本市場規(guī)則的約束，整合都要按照資本市場的要求來完成，實際上這種股權性的調整也是為了規(guī)避同業(yè)競爭，調整之后應該減少原來這種程度上的同業(yè)競爭的要求。

2018年我們的資本開支里面大概有70%是用來拓展土地，剩下的30%在2017年之前我們支付了買地的土地款，此外沒有其他支出。

主題地產(chǎn)我們一直都在研究和探索，無論是保利地產(chǎn)還是保利置業(yè)，這么多年來的開發(fā)模式都是以住宅為主的開發(fā)，所以這幾年的發(fā)展速度都挺快，但現(xiàn)在土地獲取上越來越困難，所以保利自身資源，比如說文化類的資源以及軍民融合方面的資源，文化地產(chǎn)之前我們已經(jīng)做過，現(xiàn)在我們正在做軍民融合，在幾個區(qū)域內的項目正在向前推進。

問：去年我們合同銷售已經(jīng)做了402億，現(xiàn)在開的目標是400億，為何給了一個比較保守的目標?今年為什么沒有很積極地去拿地?關于香港拿地的可能性公司怎么看?

答：前幾年保利置業(yè)經(jīng)歷過一個調整，2015年整個業(yè)績都不是太好，但是2016年，2017年不論是從簽約額，簽約面積，以及盈利都有了很大的改善。但是這種改善有一個持續(xù)穩(wěn)固的過程，不能一蹴而就，特別是在整個嚴控的房地產(chǎn)市場面前，我們還是保持一個保守的態(tài)度，保持400億目標，爭取更高一些，這是我們的基本策略。

其實今年的土地儲備并不比往年少，去年我們整個土地儲備是380萬平方米，主要集中在二線和強二線城市。今年我們已經(jīng)有新項目落地，未來會爭取在進一步打好基礎之上有一個更好的發(fā)展。我們在香港的啟德項目賣得非常好，但是你也知道在香港的拿地是非常困難的，我們去年參加了十幾個競拍，實際上并沒有獲取到土地，未來我們依然會以香港作為海外開發(fā)的大本營，加大這方面的投資力度，同時尋求各式各樣的合作方式，能夠加大這方面的業(yè)績的貢獻。