業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱華潤(rùn)置地(01109)：約790億簽未結(jié)今年入賬 未來將拆分物業(yè)上市

3月20日，華潤(rùn)置地(01109)在香港召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，執(zhí)行董事、董事會(huì)副主席唐勇對(duì)公去年的業(yè)績(jī)感到滿意。他還透露，2018年華潤(rùn)的銷售目標(biāo)將增長(zhǎng)20%至1830億元，投資物業(yè)租金收入預(yù)計(jì)達(dá)到100億元，2019年則將增長(zhǎng)至120-130億元。

智通財(cái)經(jīng)APP訊，2017年華潤(rùn)置地綜合營(yíng)業(yè)額為1185.88億港元，按年增長(zhǎng)8.5%;公司擁有人應(yīng)占溢利約230.17億港元，同比增長(zhǎng)18.03%;基本每股盈利3.32港元，擬派末期股息每股86.7港仙，派息比率約為2017年核心股東應(yīng)占溢利的35.0%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。

年內(nèi)，該集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)人民幣1521.2億元，較2016年同期增長(zhǎng)40.8%，超年初制定的全年目標(biāo)26.8%，繼續(xù)保持行業(yè)規(guī)模前十名。所持購(gòu)物中心零售額達(dá)人民幣358.7億元，同比增長(zhǎng)33.9%。開發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1045.6億港元，同比增長(zhǎng)5.9%;結(jié)算毛利率39.8%，同比大幅增長(zhǎng)7.5個(gè)百分點(diǎn)。

截至2017年底，該集團(tuán)在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)到688.8萬平方米。投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額87.8億港元，同比增長(zhǎng)21.1%。其中，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額61.4億港元，同比增長(zhǎng)20.1%;寫字樓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額12.6億港元，同比增長(zhǎng)9.5%;酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額13.8億港元，同比增長(zhǎng)40.1%。

此外，期內(nèi)集團(tuán)積極增加土地儲(chǔ)備，以總地價(jià)人民幣1044.7億元(權(quán)益地價(jià)人民幣653.4億元)增持了64宗土地，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積達(dá)1196.6萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)1005.5萬平方米，持有物業(yè)191.1萬平方米。

截至2017年12月31日，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備已覆蓋全球60個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)4897.8萬平方米，可滿足集團(tuán)未來三年的發(fā)展需求;其中開發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備面積4081.8萬平方米，投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積816.0萬平方米，一、二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)75.0%，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)健康，與集團(tuán)商業(yè)模式相匹配。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問答實(shí)錄：

問：去年的毛利率達(dá)到了40.3%，今年會(huì)維持這個(gè)水平，還是說還有增長(zhǎng)的空間?可以說一下原因嗎?

答：去年毛利率增長(zhǎng)有幾部分原因，一個(gè)是售價(jià)提升了9%，另一個(gè)是成本支出降低的3.7%。截止去年底，簽未結(jié)的金額超過1200億元，其中有790億左右會(huì)在今年結(jié)算，且這部分的毛利比較高，約45%左右。預(yù)計(jì)今年毛利潤(rùn)率還會(huì)進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到45%左右。2019年的毛利率會(huì)比2018年降低一些，在30%-35%之間。

問：預(yù)計(jì)今年內(nèi)地樓價(jià)的走勢(shì)會(huì)怎么樣?房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)對(duì)樓價(jià)和銷售造成影響?

答：按照政府的工作報(bào)告來講，保持平穩(wěn)健康發(fā)展是主要的基調(diào)，分城施策，可能有的城市穩(wěn)重有升。房產(chǎn)稅已經(jīng)醞釀了一段時(shí)間了，政府未來有可能正式提到了日程上來，這也是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，也是實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要措施

問：上個(gè)月用了人民幣123億元購(gòu)入4個(gè)地皮，今年的土地收購(gòu)計(jì)劃是怎么樣的?會(huì)不會(huì)關(guān)注在一二線的城市?

答：去年全年權(quán)益地價(jià)是650億左右，今年買地的計(jì)劃會(huì)基于公司整體的現(xiàn)金流情況、銷售情況、負(fù)債率的情況，還有市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)能否滿足的投資要求。從布局來看，長(zhǎng)三角、珠三角等相對(duì)重要的區(qū)域和主要的核心城市為主。

問：有些報(bào)道提到了房地產(chǎn)信托基金的立法有在加快，預(yù)計(jì)今年會(huì)提出，也有穿像華潤(rùn)置地等有優(yōu)質(zhì)的商場(chǎng)資產(chǎn)的公司有可能會(huì)是第一批推出房地產(chǎn)信托基金的企業(yè)，想問問公司對(duì)這一種新的融資方式有什么看法?公司的一些商場(chǎng)的資產(chǎn)回報(bào)率是什么水平呢?公司商場(chǎng)這塊輕資產(chǎn)將采用什么樣的策略?

答：房地產(chǎn)信托基金方面，公司也有進(jìn)行相關(guān)的研究第一是對(duì)公司資產(chǎn)的成長(zhǎng)性的判斷，第二是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)知，第三是對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況的掌握。其實(shí)公司的的整個(gè)游戲負(fù)債率不是很高，在行業(yè)中屬于偏低的水平。我們也有很多選擇，比如做一些信托基金套現(xiàn)一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換回一部分現(xiàn)金，或者增加增長(zhǎng)增加銷售加大負(fù)債，都是獲取公司未來發(fā)展的手段，但是哪個(gè)對(duì)公司更有效，現(xiàn)在沒有固定的結(jié)論。此外，我們購(gòu)物中心這塊的租金回報(bào)率平均下來是超過14%，整體回報(bào)還是比較理想的，寫字樓會(huì)更高一些，為18%。

問：公司預(yù)計(jì)全年的銷售目標(biāo)是多少?

答：去年的整體業(yè)績(jī)來講還是很滿意的，可以看出公司做了很多的調(diào)整，如加速周轉(zhuǎn)，調(diào)整推盤的節(jié)奏、調(diào)整投資策略。這些調(diào)整會(huì)對(duì)公司未來的增長(zhǎng)打下良好的基礎(chǔ)。行業(yè)是確實(shí)有很多公司定下了積極的發(fā)展目標(biāo)，希望在行業(yè)集中提升的過程中能夠搶先獲得一席之地，這也是一些公司的戰(zhàn)略選擇。華潤(rùn)主要采用雙輪機(jī)動(dòng)的策略，即投資物業(yè)+銷售物業(yè)，也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。我們希望銷售物業(yè)的增速能與行業(yè)增速匹配。投資物業(yè)2017年的租金貢獻(xiàn)了88億元,2018年預(yù)計(jì)會(huì)超過100億港元。

問：蘋果小鎮(zhèn)現(xiàn)在的發(fā)展情況如何?

答：其實(shí)我們?cè)谏钲谟斜容^成功的舊改項(xiàng)目，其實(shí)也有多個(gè)項(xiàng)目正在落地過程中。蘋果小鎮(zhèn)只是其中的一部分，位置就在富士康的旁邊。整個(gè)模式還在探討中，如果一些舊改能在產(chǎn)業(yè)園上出現(xiàn)進(jìn)步或者突破，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和回報(bào)的可持續(xù)性會(huì)有幫助。

問：華潤(rùn)置地作為重組的上市公司，主席的位置一直空缺了幾年了，想請(qǐng)問一下內(nèi)部是怎么決定的?

答：從公司的董事會(huì)到華潤(rùn)置地的母公司，都認(rèn)為華潤(rùn)置地目前的治理是有效的、合規(guī)的，主席的空缺并沒有影響華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

問：今年的銷售目標(biāo)是1830億元，但是也有一個(gè)目標(biāo)就是要維持在行業(yè)前十。根據(jù)最近一段時(shí)間其他房企公布的銷售目標(biāo)來判斷，這個(gè)銷售目標(biāo)價(jià)進(jìn)入前十有些懸，管理層是怎么考慮這個(gè)問題?

答：1830億元的銷售目標(biāo)就是在去年基礎(chǔ)上增加20%，公司也有能力實(shí)現(xiàn)。對(duì)于1830億元的銷售額能否進(jìn)入行業(yè)前十名，現(xiàn)在還不清楚，也有可能不夠，主要取決于所有地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

問：有消息傳物業(yè)管理會(huì)分拆上市，公司有沒有這個(gè)計(jì)劃呢?

答：有存在物業(yè)管理單獨(dú)分拆上市的機(jī)會(huì)。從去年開始就在調(diào)整物業(yè)公司的管理架構(gòu)，重新確定物業(yè)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。從公司層面，物業(yè)管理完全與地產(chǎn)板塊分離。物業(yè)管理作為服務(wù)性的行業(yè) ，公司也建立了智慧社區(qū)信息化系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)也處于行業(yè)領(lǐng)先的水平。同時(shí)，2017年開始，華潤(rùn)置地也承接了大量的外接項(xiàng)目，這對(duì)于分拆也有市場(chǎng)價(jià)值。未來的機(jī)會(huì)也越來越大，公司也在往這個(gè)方向部署，但是沒有明確的時(shí)間。

問：去年的銷售目標(biāo)是超過了26.8%，如果是按照同樣的速度來算，2018年的銷售額應(yīng)該是2300億元，那么公司是不是有很大幾率實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)?

答：2300億元的銷售額，估計(jì)今年實(shí)現(xiàn)不了。

問：目前物業(yè)管理規(guī)模有多大?

答：目前有一個(gè)物業(yè)總公司是華潤(rùn)置地下屬的，我們正在把原來的一些物業(yè)公司的股權(quán)歸集到物業(yè)總公司下面，這會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單，因?yàn)槲飿I(yè)管理是相對(duì)簡(jiǎn)單的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。今年內(nèi)應(yīng)該就能完成物業(yè)管理公司的股權(quán)歸集到華潤(rùn)物業(yè)總公司中。目前，物業(yè)管理再管的面積超過一億平米，管理費(fèi)收入應(yīng)該是30億港元左右，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也超過2億港元。

問：未來派息率會(huì)維持在一個(gè)什么樣的水平?

答：派息率過去幾年派息率一直在提高，從最早的25%，到去年的30%，今年會(huì)達(dá)到35%。公司考慮到了幾個(gè)方面，第一是公司對(duì)未來的投資回報(bào)有信心;第二個(gè)是2018年我們出租收入可以達(dá)到100億，2019年達(dá)到120-130億元之間;第三是公司的負(fù)債率處于行業(yè)較低的水平。

問：過去幾年公司的拿地成本不斷上升，未來的利潤(rùn)要怎么保證?

答：這跟華潤(rùn)置地戰(zhàn)略選擇投資的城市有很大的關(guān)系，過去在一二線城市的布局比較多，所以地價(jià)比較高。

問：去年公司的凈負(fù)債是上升比較多的，公司是不是有計(jì)劃犧牲負(fù)債增加發(fā)展?

答：去年地價(jià)的支出比較多，從現(xiàn)金流的角度來講，去年地價(jià)現(xiàn)金流支出是805億元人民幣，其中有接近170元用于支付2016年年末的買地支出，另外是2017年的買地支出，所以這就導(dǎo)致了2017年凈負(fù)債率從2016年比較低的23%上升到35.9%，但這在行業(yè)里面仍是非常低的水平。另外，華潤(rùn)置地上市22年，一直強(qiáng)調(diào)的是回報(bào)、增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡，所以不會(huì)公司不會(huì)無限的增加風(fēng)險(xiǎn)去追求發(fā)展。

問：傳了很久華潤(rùn)置地要把商業(yè)地產(chǎn)這塊拆分上市，有沒有一個(gè)確切的時(shí)間?

答：公司也在做研究，但是沒有確切的時(shí)間表。

問：去年中旬成立影視公司，是不是在沿著萬達(dá)影城這個(gè)模式發(fā)展?

答：是不是萬達(dá)的路，現(xiàn)在不好評(píng)價(jià)。從整體戰(zhàn)略來講，可不可以把萬象城未來的66家和集團(tuán)委托我們管理的28家商城，構(gòu)成一個(gè)平臺(tái)，創(chuàng)造商業(yè)的生態(tài)，我們正在探索。