碧桂園(02007)擬分拆物業(yè)香港上市 了解一下?

去年12月撤回A股上市申請(qǐng)后，碧桂園分拆物業(yè)上市的計(jì)劃又有了新進(jìn)展。

3月19日午間，碧桂園(02007)發(fā)布公告，建議分拆碧桂園服務(wù)控股在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行建議分拆，另外，碧桂園服務(wù)已向聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)表格。這意味著港股即將迎來(lái)第六家由內(nèi)房企拆分出的物業(yè)公司。

對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，這是繼教育板塊后，又一分拆上市的業(yè)務(wù)。碧桂園高層早在2015年時(shí)便透露，計(jì)劃將旗下物業(yè)、教育、酒店三大板塊分拆上市。去年5月，旗下教育板塊博實(shí)樂教育于紐交所成功上市。上市至今，博實(shí)樂累計(jì)上漲63%。

此次分拆的集團(tuán)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)服務(wù)。事實(shí)上，碧桂園籌謀分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)近兩年，早在2016年8月及2017年12月曾向上交所提交上市申報(bào)文件，但因中證監(jiān)收緊IPO審批，碧桂園隨后撤回了上市申請(qǐng)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司(下稱“碧桂園物業(yè)”)業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)中心、寫字樓、公園、市政等多種業(yè)態(tài)。于2017年12月31日，公司合同管理面積規(guī)模已發(fā)展至覆蓋中國(guó)28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的逾220個(gè)城市，服務(wù)團(tuán)隊(duì)約2.4萬(wàn)人。

在社區(qū)生態(tài)模式上，碧桂園物業(yè)除了布局傳統(tǒng)的商超、酒店、餐飲外，也在逐步構(gòu)建教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融、娛樂等配套服務(wù)。比如，去年10月，首個(gè)社區(qū)迷你KTV落地順德碧桂園;計(jì)劃在全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)小區(qū)引入音樂娛樂產(chǎn)品咪噠mini K進(jìn)社區(qū);將共享汽車EVCARD引入廣州碧桂園、華南碧桂園、碧桂園總部等13個(gè)小區(qū)。

目前，港股市場(chǎng)上由房企分拆出來(lái)的物業(yè)上市公司有彩生活(01778)、中海物業(yè)(02669)、中奧到家(01538)、綠城服務(wù)(02869)及雅生活(03319)。

與號(hào)稱“物業(yè)管理服務(wù)第一股”的彩生活相比，碧桂園物業(yè)在服務(wù)面積及覆蓋范圍方面還有較大的差距。截至2017年6月30日，彩生活平臺(tái)服務(wù)面積達(dá)到8.49億平方米，包括自管面積4.2億平方米，合作面積1.79億平方米及聯(lián)盟面積2.5億平方米，項(xiàng)目遍布中國(guó)214個(gè)城市及一個(gè)海外國(guó)家(新加坡)。同期，碧桂園物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量接近700個(gè)，合同管理面積為2.47億平方米。

但與估值接近63倍的雅生活相比，碧桂園物業(yè)在服務(wù)面積及收入上遙遙領(lǐng)先。碧桂園物業(yè)在2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度上半年的營(yíng)業(yè)收入分別為12.07億元、16.72億元、23.58億元、14.15億元。雅生活2017年首9個(gè)月收入僅為89.82萬(wàn)元，截至2017年9月30日，雅生活在管建筑面積7618.4萬(wàn)平方米。

國(guó)內(nèi)商品房銷售經(jīng)過2015年以來(lái)的爆發(fā)期后，物業(yè)管理行業(yè)的在管面積也很有可能迎來(lái)加速增長(zhǎng)的階段。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，以2016年全國(guó)185億平方米的管理面積為基準(zhǔn)，到2020年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)?？蛇_(dá)到243億平方米，按照2017年中國(guó)社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)約4500億元的規(guī)模，及過去三年27.55%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)，未來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)有萬(wàn)億級(jí)的發(fā)展空間。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，碧桂園物業(yè)在A股上市的計(jì)劃“生變”后，調(diào)整姿勢(shì)馬上轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股也在意料之中。

根據(jù)此前中證監(jiān)網(wǎng)站公布的招股書，碧桂園物業(yè)原預(yù)計(jì)發(fā)行不超過4010萬(wàn)股，預(yù)計(jì)募集資金額為11.25億元。募集資金主要用于信息化升級(jí)改造項(xiàng)目(1.52億元)、社區(qū)智能化改造項(xiàng)目(2.43億元)、市場(chǎng)拓展項(xiàng)目(6.60億元)以及社區(qū)服務(wù)中心項(xiàng)目(7045萬(wàn))。