第一太平戴維斯：恒指急彈刺激散售 料今年香港甲級寫字樓價格跌10%

智通財經(jīng)APP獲悉，第一太平戴維斯最新發(fā)表的2024年5月投資市場報告指出，恒生指數(shù)一個月內(nèi)反彈超過3000點，徹底扭轉(zhuǎn)投資市場情緒，散售市場成交于4月不斷增加。由于投資情緒高漲，許多資金充裕的用戶和投資者紛紛進入香港房地產(chǎn)行業(yè)尋找價格優(yōu)惠的物業(yè)。在散售市場中，許多賣家愿意接受市場定價，從而調(diào)整了他們的要價，因此成交量不斷增加，2024 年 4 月共錄得 166 宗商業(yè)交易，環(huán)比增加 43%，同比增加 5%。

最近一些值得關(guān)注的交易包括，美國銀行中心兩個樓層以2.5億元及2.6億元成交，平均呎價為18000元。與一年前同一幢大廈的小型單位成交，每呎31000元相比，價格大幅下跌30%，重返14年前的水平。

在過去 14 年，恒指與甲級寫字樓價格走勢之間的歷史相關(guān)性高達 0.67，股市反彈近 20% 可能會在未來 3 個月內(nèi)促使寫字樓價格出現(xiàn)短期反彈，但近期股市反彈的持續(xù)性將決定寫字樓價格在今年剩余時間內(nèi)的走勢。

2024年第一季，整幢商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易總額出現(xiàn)下滑。物業(yè)交易總值為84億元，環(huán)比下降59%，同比下降57%。位于荃灣的愉景新城以40.2億元成交，此交易引人注目，傳聞收益率達6%。然而，其他收益率相近的成交，有些都涉及大幅折讓。例如，位于上環(huán)的商業(yè)物業(yè)88WL以遠低于收購價及發(fā)展成本的售價售予本地投資者，導(dǎo)致參與的賣方和銀行蒙受重大損失。

過去幾年，私人投資者和投資基金一直積極收購入全幢商業(yè)資產(chǎn)。然而，兩者目前正處于撤資狀態(tài)。因此，在2023年底和2024年初的商業(yè)市場上，消費者和國有企業(yè)支撐著全幢商廈買賣。在疫情之前，消費者和其他買家僅占市場的4%，但2023年已經(jīng)增至22%。

展望未來，投資市場仍將受到多重因素的影響：由于美國在今年余下時間減息的可能性下降，資金成本在短期內(nèi)可能仍然較高，但在全球股市反彈、本地企業(yè)盈利向好以及中國政策進一步支援香港經(jīng)濟的情況下，股市持續(xù)反彈將間接地支援交易量進一步反彈。而由于大多數(shù)潛在買家都會討價還價性質(zhì)，定價可能仍然受到抑制。

預(yù)測2024年甲級寫字樓價格將下跌10%，核心街鋪價格將下跌5%。這些預(yù)測反映了未來一年市場上持續(xù)存在的挑戰(zhàn)。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示：近期股市反彈重振了投資市場情緒，消費者甚至投資者都熱衷于在散售市場中尋找價格優(yōu)惠的資產(chǎn)。 不過，目前投資市場只剩下消費者和國有企業(yè)，全棟商廈買賣仍需時復(fù)蘇。

第一太平戴維斯投資部董事總經(jīng)理袁志光指： 盡管近期本地和全球股市反彈提振了市場情緒，但疲軟的租賃市場(特別是寫字樓市場)仍令人擔(dān)憂。 由于缺乏首次公開募股和其他有意義的融資活動，許多投資銀行已經(jīng)在第一季度裁員;再加上大多數(shù)中國企業(yè)的擴張步伐非常謹(jǐn)慎，寫字樓凈空置樓面積達 1000 萬平方尺。 因此，第一季度寫字樓租金繼續(xù)下滑 2.4%，比 2019 年第二季度的高峰值低 38%。 盡管2023年凈吸納量回升至50萬平方呎，到2027年還將有 750 萬平方呎的凈辦公空間投入使用，相傳辦公樓租金將進一步下降，這將抑制中短期內(nèi)任何形式的收益率回升。