外國(guó)投資者相繼逃離 德國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化

國(guó)際投資者對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)交易避之不及，因?yàn)榈聡?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨一代人以來最嚴(yán)重的危機(jī)，這可能加深這個(gè)歐洲最大經(jīng)濟(jì)體的衰退。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，法國(guó)巴黎銀行房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，外國(guó)買家占商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買量的35%。這比2013年以來的任何一年都要少，而且與2020-2021年之前的水平相比，銷量下降了70%。

這些嚴(yán)峻的數(shù)字與德國(guó)是否再次成為“歐洲病夫”的爭(zhēng)論不謀而合——這一標(biāo)簽是在 20 世紀(jì) 90 年代末德國(guó)與經(jīng)濟(jì)停滯和高失業(yè)率作斗爭(zhēng)時(shí)被貼上的。德國(guó)花了數(shù)年時(shí)間才擺脫了這個(gè)標(biāo)簽，但隨著德國(guó)擺脫對(duì)俄羅斯能源的依賴、陷入官僚主義、極右翼政客在民意調(diào)查中獲勝，這個(gè)標(biāo)簽又重新出現(xiàn)。

德國(guó)最大的開發(fā)商之一Kurt Zech警告稱，在外國(guó)投資者回歸之前，市場(chǎng)將繼續(xù)陷入困境。

Zech在接受采訪時(shí)表示，“美國(guó)投資者必須回來。當(dāng)黑石、貝萊德、摩根士丹利以及凱雷和阿波羅在德國(guó)市場(chǎng)買進(jìn)時(shí)，人們就會(huì)注意到這一點(diǎn)，然后我們就會(huì)知道，我們現(xiàn)在已經(jīng)觸底了?！?/p>

多年來，低利率、廉價(jià)能源和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)維持了德國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，該行業(yè)每年為德國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)7300億歐元(約合7935.1億美元)，約占德國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的五分之一。

當(dāng)猖獗的通貨膨脹迫使歐洲央行迅速提高借貸成本時(shí)，這種繁榮結(jié)束了。房地產(chǎn)融資枯竭，交易失敗，項(xiàng)目停滯，大型開發(fā)商破產(chǎn)，一些銀行搖搖欲墜。該行業(yè)呼吁柏林進(jìn)行干預(yù)。

根據(jù)VDP銀行協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，繼2023年下跌10.2%之后，德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在2024年的前三個(gè)月又下跌了9.6%，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多的痛苦。

“德國(guó)是歐洲穩(wěn)定的燈塔，人們蜂擁到這里購(gòu)買房產(chǎn)，”荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)駐德國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Carsten Brzeski表示。荷蘭國(guó)際集團(tuán)是德國(guó)最大的抵押貸款機(jī)構(gòu)之一。

“現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)引擎出現(xiàn)了問題，需要維護(hù)。它不再是投資者想要的閃亮新事物?！?/p>

法國(guó)巴黎銀行的數(shù)據(jù)顯示，2023年，外國(guó)投資者占德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易量的37%，為過去十年來的最低水平。這一比例在第一季度進(jìn)一步下滑至35%。

曾有幾年，外國(guó)人在德國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易中占據(jù)了一半的份額。商業(yè)地產(chǎn)占德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分，令住宅銷售黯然失色。

盡管高利率給全球房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了壓力，但今年3月在法國(guó)戛納舉行的全球房地產(chǎn)行業(yè)精英年度聚會(huì)得出的結(jié)論是，德國(guó)受到的打擊尤其嚴(yán)重。

“情緒最糟糕的地方是德國(guó)，”海因斯的董事總經(jīng)理兼基金經(jīng)理Simone Pozzato在德國(guó)接受采訪時(shí)表示。

另一位不愿透露姓名的歐洲開發(fā)商高管表示，該公司計(jì)劃將員工從德國(guó)調(diào)往英國(guó)等市場(chǎng)，這些市場(chǎng)的投資者興趣更強(qiáng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將更快復(fù)蘇。

高昂的能源成本、疲弱的全球需求、向凈零經(jīng)濟(jì)的顛覆性轉(zhuǎn)變，以及來自中國(guó)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，都讓人們對(duì)德國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式產(chǎn)生了質(zhì)疑。一些高管說，德國(guó)歷史上強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)即將崩潰。

德國(guó)經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)上周下調(diào)了預(yù)期，預(yù)計(jì)今年德國(guó)經(jīng)濟(jì)幾乎不會(huì)增長(zhǎng)，而德國(guó)總理朔爾茨則談到了“前所未有的挑戰(zhàn)”。

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些特點(diǎn)也使其更難出售。

德國(guó)從第二次世界大戰(zhàn)的廢墟中重建了自己，采用了分散的設(shè)計(jì)，沒有一個(gè)主導(dǎo)城市。這可能會(huì)讓那些傾向于瞄準(zhǔn)真正的全球中心(如倫敦或巴黎)的外國(guó)買家望而卻步。

“這是……更容易理解這些城市是如何運(yùn)作的。這比理解科隆更容易，”法國(guó)巴黎銀行研究主管Inga Schwarz表示。

另一個(gè)障礙是：德國(guó)房東通常試圖在不大幅降價(jià)的情況下度過低迷期，這會(huì)嚇退潛在買家，并推遲重振市場(chǎng)所需的交易回升。

仲量聯(lián)行高級(jí)研究分析師Hela Hinrichs表示:“國(guó)際市場(chǎng)參與者批評(píng)說，在德國(guó)，大型房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)在某些情況下只貶值了幾個(gè)百分點(diǎn)，而其他國(guó)家的資產(chǎn)則貶值了20%至30%?！?/p>

那些為數(shù)不多的交易往往是在脅迫下達(dá)成的。破產(chǎn)的房地產(chǎn)集團(tuán)Signa一直在剝離資產(chǎn)以償還債權(quán)人，業(yè)主Vonovia一直在出售公寓以減少債務(wù)。

“如果你更深入地研究其中的許多交易，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它們有自己的特點(diǎn)，”德國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司Patrizia的研究主管Marcus Cieleback表示。“這真的是一個(gè)自由市場(chǎng)交易嗎，還是可能是別的什么?”

與此同時(shí)，Zech呼吁銀行保持資金流向該行業(yè)，以便項(xiàng)目能夠完工，并表示他希望市場(chǎng)今年開始好轉(zhuǎn)。

對(duì)于潛在的外國(guó)買家，Zech表示:“我想說的是，目前德國(guó)有一些不錯(cuò)的項(xiàng)目。”