星星地產(chǎn)（01560）：財(cái)務(wù)增長(zhǎng)受限，盈利極度依賴(lài)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

經(jīng)過(guò)超額認(rèn)購(gòu)600倍的火熱，以招股價(jià)上限1.8港元正式在港交所掛牌后，星星地產(chǎn)（01560）股價(jià)依然高企。據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，7月18日，星星地產(chǎn)收于3.17港元，超招股價(jià)76.11%。

星星地產(chǎn)是香港的一家主要從事工業(yè)大廈建設(shè)或改造，進(jìn)行出租或出售的物業(yè)發(fā)展商。但是坦白說(shuō)，作為最重要的收入來(lái)源，星星地產(chǎn)運(yùn)作的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目還真是有限。

自2010年成立以來(lái)，只完成了一棟位于葵涌的工業(yè)大廈——天際中心；第二棟同樣位于葵涌的新建工業(yè)大廈——星星地產(chǎn)，預(yù)計(jì)今年（2016年）年底將完工。另還有裕豐物業(yè)和柴灣角物業(yè)的改造或重建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底開(kāi)始進(jìn)行。

天際中心2010年開(kāi)工，2014年開(kāi)始賺錢(qián)。星星中心2013年6月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2015年底或2016年開(kāi)始賺錢(qián)，業(yè)績(jī)將反映在2016或2017年度。

由于盈利極度依賴(lài)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，所以這種時(shí)間周期給星星地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)帶來(lái)的影響是顯而易見(jiàn)的：2013年到2015年度利潤(rùn)分別是22.8萬(wàn)、1.96億和3700萬(wàn)港幣。

因此綜合考慮，星星地產(chǎn)財(cái)務(wù)增長(zhǎng)持續(xù)性有待觀察。不過(guò)從另一方面看，在港股市場(chǎng)，地產(chǎn)相關(guān)股票賣(mài)殼溢價(jià)明顯，加上星星地產(chǎn)集資凈額不足7800萬(wàn)港元，對(duì)于有興趣賺取賣(mài)殼溢價(jià)的投資者，或許是比較好的選擇。

物業(yè)發(fā)展占收益9成以上

據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，星星地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)依靠?jī)蓚€(gè)主要業(yè)務(wù)：物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資。

物業(yè)發(fā)展即尋找工業(yè)發(fā)展用地、重建或升級(jí)現(xiàn)有工業(yè)大廈，提高其價(jià)值后出售物業(yè)變現(xiàn)；物業(yè)投資是投資具備良好資本升值潛力及租金的物業(yè)，并出租以產(chǎn)生租金收入。兩個(gè)方面的收入分別占2015年收入的93.4%和6.6%。

來(lái)自市場(chǎng)方面的數(shù)據(jù)顯示，香港工業(yè)大廈、寫(xiě)字樓方面的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。

傳統(tǒng)上，香港的物業(yè)市場(chǎng) （ 包括商業(yè)及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)） 被少數(shù)大型本地發(fā)展商主導(dǎo)。然而，越來(lái)越多中小型地產(chǎn)發(fā)展商參與重建市場(chǎng) （即新建工業(yè)大廈及工作室寫(xiě)字樓），根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，按自二零一一年起已竣工物業(yè)的總建筑面積計(jì)，星星地產(chǎn)在私人工業(yè)市場(chǎng)上，以5%占有率排名第五。

財(cái)務(wù)受項(xiàng)目持續(xù)性影響極大

過(guò)去幾年里，由于項(xiàng)目有限，物業(yè)發(fā)展時(shí)間表以及物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響很大。

智通財(cái)經(jīng)獲得的資料顯示，已開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目天際中心和星星中心，分別在2014年和2016完成，因此相比項(xiàng)目完工年份，2013年和2015年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)波動(dòng)劇烈。

招股書(shū)顯示，截至2015年12月31日止三個(gè)年度，星星地產(chǎn)的收益分別為零、約6.12億港元及約7870萬(wàn)港元；對(duì)應(yīng)年份利潤(rùn)為22.8萬(wàn)、1.96億和3700萬(wàn)港幣。

而如果星星中心在2016年第四季度順利完工，2016年或2017年度盈利預(yù)計(jì)又將錄得大幅增長(zhǎng)。但是沒(méi)有新項(xiàng)目跟進(jìn)的話，未來(lái)業(yè)績(jī)又將受到極大影響。

項(xiàng)目獲取能力關(guān)系公司命脈

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，作為物業(yè)發(fā)展商，星星地產(chǎn)業(yè)務(wù)取決于識(shí)別及收購(gòu)合適發(fā)展用地或現(xiàn)有工業(yè)大廈的能力。由于香港收購(gòu)?fù)恋氐某杀旧蠞q，以星星地產(chǎn)的規(guī)模，未來(lái)可能難以取得合適的發(fā)展用地。

因此未來(lái)項(xiàng)目獲取能力，成為星星地產(chǎn)財(cái)務(wù)能否穩(wěn)健增長(zhǎng)的關(guān)鍵。而從已經(jīng)或準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目時(shí)間而言，對(duì)項(xiàng)目獲取狀況的擔(dān)憂(yōu)是有根據(jù)的。

加上香港特區(qū)政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，物業(yè)發(fā)展商之間就土地進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加劇。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，來(lái)自香港特區(qū)政府的非住宅用土地供應(yīng)有限，香港特區(qū)政府于2011至2015年間僅出售20幅土地，其中于2011年出售六幅土地，2015年出售六幅土地，為過(guò)往五年以來(lái)非住宅用途的最高土地?cái)?shù)目。

而已落成及在建非住宅物業(yè)的建筑面積于2012年達(dá)到頂峰，達(dá)230萬(wàn)平方米。其中大部分非住宅物業(yè)來(lái)自舊物業(yè)重建，因此舊物業(yè)重建未來(lái)將成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。

所以，為了具備穩(wěn)定的可供銷(xiāo)售物業(yè)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，星星地產(chǎn)需要增加更多項(xiàng)目。但是來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，以及香港特區(qū)政府的土地政策，將對(duì)公司獲得項(xiàng)目的能力或成本形成壓力。