中指研究院：五一新房交易量仍在低位 假期后市場有望迎來改善

智通財經(jīng)APP獲悉，5月6日，中指研究院發(fā)文稱，4.30中央政治局會議釋放了更加積極的信號，針對房地產(chǎn)提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，提振了市場預(yù)期。同時4月底以來，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地圍繞優(yōu)化限購政策、鼓勵以舊換新等，接連釋放政策利好，促進潛在購房需求釋放。

近兩年，每逢小長假，房地產(chǎn)市場在居民出游熱情較高及行業(yè)調(diào)整壓力下，整體表現(xiàn)均較為平淡。從今年五一假期樓市表現(xiàn)來看，供應(yīng)方面，節(jié)前房企取證節(jié)奏略有加快，假期期間，部分城市房企把握政策優(yōu)化窗口期推出新盤，并加大促銷力度。

成交方面，五一假期期間，部分城市在政策優(yōu)化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量較之前有所增加。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年五一假期期間22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年五一假期包含4月最后兩天（4.29-4.30），月末項目網(wǎng)簽量較高，若剔除這一因素，以今年22個代表城市新房“五一”日均成交（5.1-5.5）與去年“五一”后三天日均成交（5.1-5.3）對比，日均銷售面積小幅下降6%。

圖：2019-2024年五一假期22個代表城市新房日均成交面積

表：2024年五一假期（5.1~5.5）代表城市新建商品住宅成交情況（萬㎡）

注：茂名暫無2024年5月2日數(shù)據(jù)；舟山、淄博暫無2024年5月5日數(shù)據(jù)；唐山暫無2024年5月2日、5日數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從重點城市來看，今年五一假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟南等地部分優(yōu)質(zhì)項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟南2024年五一假期日均成交面積較去年假期均表現(xiàn)增長，且均高于2019年假期水平；而多數(shù)三四線城市樓市表現(xiàn)一般，市場成交與近幾年五一假期數(shù)據(jù)相比普遍表現(xiàn)下降。

北京：

4月30日，北京時隔13年優(yōu)化了限購政策，主要是在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，對五環(huán)外增加1套購房指標(biāo)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。此次限購政策調(diào)整適逢五一假期，從市場反饋來看，五環(huán)外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。從區(qū)域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

營銷方面，五一假期，房企一方面積極緊抓營銷節(jié)點，推出一系列促銷活動，以來訪有禮、成交有禮、特價房、折扣優(yōu)惠等促銷活動為主。另一方面，在產(chǎn)品力內(nèi)卷的市場下，多個房企在假期開放示范區(qū)、實景園林等，以提升項目的吸引力，邀約客戶到訪參與，促進房源去化。整體來看，預(yù)計節(jié)后政策效果將進一步顯現(xiàn)，帶動北京樓市成交好轉(zhuǎn)。

上海：

節(jié)前上海新房多個項目開盤，其中核心區(qū)豪宅項目香港置地啟元實現(xiàn)日光，4月二手房成交亦突破1.5萬套“陽春線”，樓市整體熱度較3月雖有下滑但仍處于較高水平。五一假期期間，上海市房協(xié)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，但受出游及供應(yīng)端影響，市場熱度不高，假期期間僅2個新房項目處于認(rèn)購期，多數(shù)五批次項目尚未開啟認(rèn)購，部分熱點項目假期內(nèi)有一定到訪量。

廣州：

五一期間約有20個樓盤新開盤及加推，加推為主，新開盤集中在五一前搶跑。市場分化明顯，其中中心區(qū)域改善項目來訪及去化相對較好，部分項目五一前開盤熱銷并在五一期間加推，均取得不錯的上訪量及成交量，現(xiàn)場人氣較好。但中心區(qū)個別項目及外圍區(qū)域樓盤略顯平淡，尤其是近兩年供地大幅減少的外圍區(qū)域，五一期間加推及新開盤項目明顯減少，多以順銷為主，外圍區(qū)域以剛需為主的市場需求亦略顯不足。

深圳：

今年五一期間，深圳各大房企加大促銷力度，除了到訪禮、復(fù)訪禮、“一口價”特惠房源、送裝修及家電等活動外，部分樓盤推出贈送物業(yè)費、返現(xiàn)、買房送黃金等。不少購房者利用假期看房，多個樓盤售樓處坐滿了看房者。二手房市場則延續(xù)一季度的“以價換量”特征，不少二手房業(yè)主的掛牌價出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年5月1-5日，深圳共成交新房188套/1.92萬㎡，二手房44套/0.39萬㎡。雖然第一批參與深圳“以舊換新”活動的項目已經(jīng)公布，但“以舊換新”活動的具體執(zhí)行細(xì)則還未公布，對市場的帶動尚不明顯。另外，部分居民安排假期外出活動，購房需求或推遲至節(jié)后，并對出臺優(yōu)化政策保持期待。

杭州：

五一期間，房企促銷積極性提升，不少樓盤推出了買房送車位、家裝包好禮、砸金蛋、房價直降、工抵房等活動。從市場情況來看，房企開盤積極性有所提高，新開盤項目共計有10個，房源規(guī)模近1500套。但從搖號熱度來看，樓盤分化顯著，僅2盤需搖號，且中簽率均在15%以上；有8成樓盤流搖直接選房，去化情況一般。

蘇州：

4月蘇州新房供求兩端同環(huán)比均呈收縮態(tài)勢，五一假期期間，購房者觀望情緒依舊較濃，房企放緩?fù)票P節(jié)奏，許多板塊可售項目庫存較多。整體來看，新房市場多數(shù)項目面臨一定去化壓力，二手房在以價換量下，核心區(qū)小區(qū)保持一定活躍度。

南京：

假期期間，看房人氣明顯升溫，節(jié)前南京發(fā)布多條利好政策，如發(fā)放購房補貼、以舊換新、購房落戶等，五一期間發(fā)布了南京都市圈9個城市公積金貸款互認(rèn)。與此同時，多個項目推出認(rèn)購大禮包、到訪有禮、認(rèn)購贏家電、送產(chǎn)權(quán)車位等活動，多項利好吸引了大量購房者前往售樓處看房，項目來訪量增加明顯，但購房者觀望情緒仍在，價格預(yù)期尚需修復(fù)。

成都：

4月28日，成都出臺新政，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格、不再實施公證搖號選房，與去年9·26新政相比，此次放開“5+2”區(qū)域“144㎡及以下”限購，意味著成都長達(dá)7年半的限購政策全面取消。新政對供應(yīng)端刺激明顯，新政周（4.22-4.28）共有31個樓盤取證，4月最后一天，成都共有12個住宅項目集中取證，5月成都有推售計劃的樓盤近30個。

假期期間，多數(shù)項目推出促銷活動，本市看房客群增加，同時吸引川內(nèi)其他地級市及省外客群旅游期間看房買房?！?+2”區(qū)域部分改善項目售樓部到訪量增加30%-40%，銷售表現(xiàn)較好；近遠(yuǎn)郊區(qū)域多數(shù)項目來訪量增加，外地客群借旅游間隙看房情況普遍，但整體成交仍較少，觀望情緒較重。二手房市場帶看量及成交量增加明顯，尤其是“5+2”區(qū)域，出現(xiàn)大量川內(nèi)地市、新疆、西藏客群咨詢及帶看，預(yù)計“5+2”區(qū)域同總價或低總價二手房會對近遠(yuǎn)郊新房項目造成一定影響。

西安：

假期期間，西安樓市成交仍然呈現(xiàn)分化態(tài)勢，高新港務(wù)是成交熱點區(qū)域，主城區(qū)純新項目集中供應(yīng)入市，供應(yīng)量較大，且優(yōu)惠力度較大，如推出一口價房源、限時限量特價房、成交送普吉島7天5晚或三亞6天5晚雙飛游等，但僅個別樓盤表現(xiàn)較好。

天津：

假期期間，多數(shù)項目加大優(yōu)惠力度，尤其是部分老盤受到新產(chǎn)品擠壓加速以價換量。節(jié)前最后一天天津發(fā)布新政，取消市內(nèi)六區(qū)120平米以上新房限購，放寬京冀人群購房門檻，假期天津樓市成交峰值出現(xiàn)在放假第一天，之后受旅游出行分流影響，成交量有所下降。受政策實施時間較短、五一人群外出等因素影響，政策效果不明顯。隨著新政的大力宣傳、充分落地，潛在購房需求有望逐漸入市，政策效果預(yù)計將逐漸顯現(xiàn)。

青島：

五一起，青島近期發(fā)布的八項新政開始施行，促進市場需求釋放。五一期間多區(qū)域樓盤提前降價、推出特價房，黃島等部分區(qū)域降價幅度較大，售樓處關(guān)注度和訪問流量較節(jié)前有明顯提高，市場熱度略有回暖。

鄭州：

五一期間，各項目主推限時特價優(yōu)惠疊加低首付政策，部分項目結(jié)合鄭州“以舊換新”政策推出購房補貼。案場表現(xiàn)上看，假期市場延續(xù)冷熱不均的分化局面，客戶關(guān)注度仍然集中在核心區(qū)熱門樓盤，前期熱點項目保持高到訪量，個別項目反饋日均成交保持10套以上，而郊區(qū)項目熱度仍偏低。

圖：重點30城商品住宅周度銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從當(dāng)前市場整體情況來看，4月，重點城市新建商品住宅周度銷售面積緩慢上升，同比降幅有所收窄，但絕對規(guī)模仍處于近幾年周度較低水平。二手房方面，4月最后一周，重點城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長13.1%，同比增長11.0%，重點城市二手房整體成交表現(xiàn)仍好于新房。

展望未來，政策層面，4.30中央政治局會議定調(diào)樓市，房地產(chǎn)供需兩端政策有望持續(xù)優(yōu)化。近期多個城市優(yōu)化樓市政策，進一步釋放利好，預(yù)計后續(xù)更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，一線城市或針對不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購政策，二線城市或全面取消限購政策；除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面亦有較大空間。供給端來看，“保交房”力度有望延續(xù)，以保障購房人合法權(quán)益，緩解居民對于期房交付的擔(dān)憂，穩(wěn)定市場預(yù)期。另外，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實，包括政府平臺回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房等都可能是重要方向。同時在控制增量方面，暫?；驕p少商品住宅去化周期長的城市新增住宅用地供應(yīng)，并將增量土地供應(yīng)與存量土地盤活掛鉤等政策也將逐步落實，真正落實“人房地錢”要素聯(lián)動。

市場方面，當(dāng)前新房市場調(diào)整壓力仍在，但隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實，年中新房市場有望迎來邊際改善。二手房市場短期預(yù)計在“以價換量”下，將維持一定活躍度，而當(dāng)前多個城市開展“以舊換新”活動，有利于進一步打通一二手鏈條，也有望對新房市場產(chǎn)生積極影響。