天風(fēng)證券：預(yù)計(jì)24年地產(chǎn)供給側(cè)出清或基本結(jié)束 看好供需政策雙向發(fā)力

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能級(jí)城市需求受抑和放量的影響，故一線及強(qiáng)二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關(guān)鍵依據(jù)。需求側(cè)LPR超預(yù)期下調(diào)，因城施策框架下各地“四限”調(diào)整進(jìn)入新一輪發(fā)力期，有望帶動(dòng)改善需求集中釋放，白名單等供給端融資支持力度持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)24年供給側(cè)出清基本結(jié)束。行業(yè)基本面止跌企穩(wěn)前，該行認(rèn)為需求不穩(wěn)、政策延續(xù)，看好供需政策雙向發(fā)力對(duì)板塊行情的持續(xù)驅(qū)動(dòng)。

標(biāo)的方面：1)推薦優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)龍頭：招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688);2)推薦優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)：招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)等;3)建議關(guān)注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股(09979)，城建發(fā)展(600266.SH)、天健集團(tuán)(000090.SZ)、中華企業(yè)(600675.SH)。

天風(fēng)證券觀點(diǎn)如下：

銷售端：高能級(jí)決定基本面

24年前3月，新建商品房銷售面積2.27億平，同比-19.4%，銷售額2.14萬億元，同比-27.6%，累計(jì)增速較2月均有小幅修復(fù)。該行認(rèn)為，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能級(jí)城市需求受抑和放量的影響，故一線及強(qiáng)二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關(guān)鍵依據(jù)。從4月前三周表現(xiàn)看，典型一線、二線城市新房銷售同比增速為-29%、-37%，較3月分別修復(fù)11pct、7pct，但較4月前兩周分別下滑了16pct、1pct，一線城市高頻銷售走弱使基本面不確定性再度加劇。從季節(jié)性角度計(jì)算：21-23年前3月銷售面積成交占全年比分別為20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近歷史最高的23年的26.8%，則預(yù)計(jì)24全年銷售面積8.5億平，同比-24.3%;若前3月成交占比接近22年22.9%，則24全年銷售面積9.92億平，同比-11.2%投資端：投資與銷售增速背離

24年前3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.21萬億元，同比-9.5%，累計(jì)增速較2月下滑0.5pct。該行認(rèn)為，銷售修復(fù)背景下，投資端增速繼續(xù)背離說明企業(yè)信心欠缺、側(cè)面反映今年基本面或與22、23年呈現(xiàn)類似走勢，收入及行業(yè)預(yù)期等因素未發(fā)生本質(zhì)變化。24年以來，成交增速與新盤推貨供給增速高度契合，反映存量去化壓力下，優(yōu)質(zhì)供給是影響銷售放量的關(guān)鍵，而一季度高能級(jí)土拍市場較冷淡的表現(xiàn)和開發(fā)投資體量的繼續(xù)下滑，或造成下半年供貨“量質(zhì)雙淡”，也造成年內(nèi)金九銀十成交能否二次放量的隱憂。

24年前3月，房屋新開工面積17283萬平方米，同比-27.8%，累計(jì)降幅較2月收窄1.9pct，參考20-23年走勢勢，今年年內(nèi)二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面積15259萬平方米，同比-20.7%，累計(jì)降幅較2月擴(kuò)大0.5pct。自22年8月“保交樓”提出后的一年，竣工同比增速持續(xù)回升，但23年8月后再次呈現(xiàn)下滑趨勢，說明21年后開工規(guī)模降幅擴(kuò)大的趨勢已在竣工端顯現(xiàn)，今年年內(nèi)竣工增速或繼續(xù)走弱。

融資端：資金來源的結(jié)構(gòu)性變化

24年前3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比-26.0%，累計(jì)降幅較2月擴(kuò)大1.9pct。其中，國內(nèi)貸款累計(jì)降幅收窄反映外部融資開始發(fā)力，主要或得益于融資協(xié)調(diào)機(jī)制等信貸端利好;定金和預(yù)售款及個(gè)人按揭端口增速走弱主要源自于銷售仍在承壓。從到位資金各分項(xiàng)占比看，24年前3月，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸占比分別為19%、36%、31%、15%，較去年同期分別+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。該行認(rèn)為，到位資金規(guī)模持續(xù)減少和更為依靠外部融資的結(jié)構(gòu)性變化，也可以一定程度解釋開發(fā)投資的弱勢。相對(duì)于舉債擴(kuò)張所承擔(dān)的虧損風(fēng)險(xiǎn)，房企或更傾向于儲(chǔ)備子彈、側(cè)重存量去化，繼續(xù)等待更明確的市場底。

4月新房、二手房同比降幅收窄

新房市場本周成交246萬平，月度同比-35.76%，相較上月改善7.58pct;累計(jì)庫存11156萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交172萬平，月度同比-19.73%，相較上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市場成交建面1403萬平，滾動(dòng)12周同比-11.23%;成交總額109億元，滾動(dòng)12周同比-13.58%;全國平均溢價(jià)率4.58%，滾動(dòng)12周同比-0.62pct。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延;行業(yè)銷售下行超預(yù)期;因城施策力度不及預(yù)期