新股前瞻|經(jīng)發(fā)物業(yè)二遞表：收入三年復合增長率約20% 陜西物企龍頭深陷收賬難

2023年房地產(chǎn)行業(yè)風險尚未出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)管理行業(yè)也還在調(diào)整期，但在政策及市場推動下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正加速進入“換擋提質(zhì)”通道。

根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，以實現(xiàn)社會化的管理規(guī)模進行測算，物業(yè)管理行業(yè)總市場達到3.8萬億元。其中，基礎(chǔ)服務(wù)營收達到2.19萬億元，預計2026年將達到2.45萬億元，增值服務(wù)營收達到1.65萬億元，預計2026年將達到1.89萬億元。物業(yè)管理行業(yè)空間依然十分廣闊。

在穩(wěn)健發(fā)展的背景下，西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司(簡稱：經(jīng)發(fā)物業(yè))于3月26日再度向港交所主板遞交上市申請，光銀國際為其獨家保薦人。據(jù)悉，該公司曾于2023年9月20日向港交所遞交過上市申請。

陜西物業(yè)龍頭難掩毛利率逐年下滑

招股書顯示，經(jīng)發(fā)物業(yè)為一家扎根于陜西省且業(yè)務(wù)布局中國西北部的綜合城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商。根據(jù)中指院的資料，按截至2022年12月31日的陜西省在管建筑面積計，公司在2022年度物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第一，占市場份額約1.7%，且按截至2022年12月31日的陜西省在管建筑面積計，在2022年于陜西省運營的物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二。

過往業(yè)績期間，經(jīng)發(fā)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)分別為城市服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。截至2023年9月11日，公司的業(yè)務(wù)覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。

截至2023年12月31日，經(jīng)發(fā)物業(yè)已訂約向中國149個項目提供公共物業(yè)管理服務(wù)、基礎(chǔ)住宅物業(yè)管理服務(wù)及基礎(chǔ)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，總簽約建筑面積為1500萬平方米及在管總建筑面積為1460萬平方米。

于往績記錄期間，經(jīng)發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模及財務(wù)表現(xiàn)均實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

2021年至2023年（以下簡稱：報告期內(nèi)），公司在管建筑面積分別為1080萬平方米、1320萬平方米及1460萬平方米，復合年增長率為16.0%。

業(yè)績表現(xiàn)來看，報告期內(nèi)，公司的收入分別為5.94億元（單位：人民幣，下同）、7.07億元及8.62億元，年復合增長率為20.52%；毛利分別約為0.86億元、1.01億元、1.18億元，年復合增長率為17.00%；凈利潤分別約為人民幣0.31億元、0.37億元、0.51億元，年復合增長率為27.97%。

值得關(guān)注的是，經(jīng)發(fā)物業(yè)毛利率逐年下降，2021年至2023年，公司的毛利率分別約為14.52%、14.29%、13.69%。公司整體毛利率受城市服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)三條業(yè)務(wù)線的綜合影響。報告期內(nèi)，整體毛利率下降主要是由于住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率由2022年的16.8%下降至2023年的14.7%，及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)毛利率由2022年的25.3%下降至2023年的21.8%。

分業(yè)務(wù)來看，報告期內(nèi)，城市服務(wù)收入分別為3.42億元、4.10億元及5.25億元，占總收入分別為57.6%、58%及60.9%；同期住宅物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.42億元、1.86億元及2.95億元，占總營收比例分別為26.8%、25%及21.3%；商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為9199.5萬元、1.19億元及1.50億元，占總收入比例分別為15.5%、16.9%及17.9%。

簡言之，城市服務(wù)作為經(jīng)發(fā)物業(yè)的第一大業(yè)務(wù)，營收規(guī)模與貢獻營收比例實現(xiàn)雙增，住宅及商業(yè)物管業(yè)務(wù)亦持續(xù)增長，尤其是商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)增長迅速，使得公司收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

不過需要注意的是，迅速成長的住宅及商業(yè)物管業(yè)務(wù)，是經(jīng)發(fā)物業(yè)犧牲毛利率換來的。

客戶依賴后遺癥難解 受益于陜西省物管行業(yè)增長

招股書顯示，經(jīng)發(fā)物業(yè)的客戶主要包括政府機構(gòu)、公共機關(guān)、物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、住戶及租戶。

報告期內(nèi)，公司們向五大客戶提供服務(wù)產(chǎn)生收入分別為2.91億元、3.28億元及3.55億元，分別占總收益的49.0%、46.4%及41.1%。于往績記錄期間各年，公司向單一最大客戶（西安經(jīng)開區(qū)管委會）提供服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為2.02億元、2.25億元及2.33億元，分別占總收益的33.9%、31.8%及27.1%。

同期，公司向母公司經(jīng)發(fā)控股集團開發(fā)的物業(yè)提供住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為1.86億元、2.01億元及2.08億元，分別占同期住宅及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生總收益的74.1%、67.8%及62.4%。截至2023年12月31日，公司30項建筑面積占地550萬平方米的在管物業(yè)由經(jīng)發(fā)控股集團開發(fā)，占其總在管建筑面積的38.1%。對母公司的依賴，可見一斑。

對少數(shù)客戶依賴的后遺癥，就是公司應(yīng)收款項持續(xù)增長。期內(nèi)，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項分別為1.39億元、2.43億元及2.62億元。同期公司貿(mào)易應(yīng)收款項平均周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為57天、83天及86天。

收款不及時，對公司資金狀況產(chǎn)生考驗。值得關(guān)注的是，2022年經(jīng)發(fā)物業(yè)錄得經(jīng)營活動產(chǎn)生負現(xiàn)金流量凈額(-2476.3萬元)，因此可能面臨流動資金風險。報告期內(nèi)，公司年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物變動分別為1978.5萬元、-4570.8萬元及5455.3萬元，起伏較大。

令人欣慰的是，經(jīng)發(fā)物業(yè)作為陜西省物業(yè)龍頭，將享受本地物管行業(yè)增長紅利。

就陜西省而言，截至2022年，陜西省物業(yè)管理公司的在管總建筑面積由2017年的約5.02億平方米增加至2022年的約7.67億平方米，復合年增長率為8.9%。根據(jù)中指院的預測，陜西省物業(yè)管理公司的預期在管總建筑面積將由2023年的約8.26億平方米增加至2027年的10.26億平方米，復合年增長率為5.6%。

根據(jù)中指院的資料，陜西省物業(yè)管理公司的總收入由2017年的121億元增加至2022年的191億元，復合年增長率為9.5%。預期陜西省物業(yè)管理公司的總收入將由2023年的201億元增加至2027年的238億元，復合年增長率為4.3%。在可預見的未來，陜西省物業(yè)管理行業(yè)保持穩(wěn)定成長，為經(jīng)發(fā)物業(yè)提供了良好的發(fā)展土壤。

綜上所述，扎根陜西，經(jīng)發(fā)物業(yè)作為本地龍頭，無論是業(yè)務(wù)規(guī)模還是營收均取得良好的增長勢頭。但為了換取住宅及商業(yè)物管規(guī)模的增長，公司亦犧牲了一定的盈利質(zhì)量。長期來看，陜西物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定增長，保障經(jīng)發(fā)物業(yè)增長基本盤。但若業(yè)務(wù)質(zhì)量或者對外擴張腳步放慢，公司或缺乏增長動力。