碧桂園（02007）、萬科（02202）、恒大（03333）2月銷售額破千億

*2018年2月，恰逢春節(jié)假期，政策延續(xù)平穩(wěn)主基調，成交表現(xiàn)平平，城市市場分化進一步加劇。表現(xiàn)在企業(yè)上， 32家典型房企總體銷售環(huán)比下跌27%，一方面，是由于新年首月百強房企貨值充裕，年初業(yè)績基數(shù)較高。另一方面，2月市場受春節(jié)因素影響，整體銷售情況相比1月較為平淡。此外，32家典型房企總體銷售同比仍上漲超3成。

*碧桂園、萬科、恒大在2月銷售均突破1000億，繼續(xù)保持領先優(yōu)勢。碧桂園與恒大本月銷售環(huán)比增長明顯，主要是由于其在三四線城市布局項目較多，受到春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)旺盛需求帶動。此外，恒大本月進行大力度打折促銷活動，全國所有樓盤享基礎優(yōu)惠88折，有力促進了銷售業(yè)績。

*隨著未來一二線城市新增供應量開始回升，成交也將有所增長；此外，鑒于春節(jié)期間房管局備案數(shù)據有所延遲，成交數(shù)據有所“失真”，隨著新簽約項目陸續(xù)備案，預計節(jié)后成交量將得到回升。下月房企總體銷售或將環(huán)比上升。

*2018年2月，31家房企公開市場拿地新增土地建面環(huán)比下跌，其中成交總建筑面積下跌近5成，成交金額均環(huán)比下跌近4成。主要是由于2月受到春節(jié)假期影響，土地市場較淡。

*從企業(yè)表現(xiàn)來看，綠地控股、碧桂園為本月拿地最活躍的兩家家企業(yè)，其中綠地本月拿地規(guī)模居31家之首，拿地總量達500萬平方米。 綠地本月積極通過收并購方式擴充土地儲備，其中綠地擬斥18.55億元收購肇慶亨昌實業(yè)70%股權及負債，新增建面155萬平方米。

*總體來看，房企在新增土地儲備區(qū)域布局方面，中西部區(qū)域受到關注。在1-2月新增土地建面上，中西部區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，占比近4成，較2017年年底提升8個百分點。以武漢、成渝為核心的長江中游城市群開始崛起，成為企業(yè)投資新熱點。

企業(yè)融資—2月房企新增融資額縮減，環(huán)比下降33%

*2月受春節(jié)假期影響，融資時間減少，新增融資額度出現(xiàn)縮減狀況，本月108家典型房企新增融資額為737億元，較上月環(huán)比下降33%，同比上漲77%，從上表可以看出，本月房企融資表現(xiàn)平平，僅處于去年全年融資總額的平均水平，但因各房企于15年、16年發(fā)債較多，還款期大多為2、3年，因此18年為房企的還債高峰期，由此判斷，18年各房企會加大融資力度，以確保其現(xiàn)金流不會斷裂。

*從融資結構來看，本月票據、債券融資仍為房企主要融資渠道，占到房企新增融資額的36%。其中公司債占到房企票據、債券發(fā)行額的45%，優(yōu)先票據占17%、中期票據31%、其他（超短融、永久資本債券）占到7%。值得一提的是，本月房企海外融資出現(xiàn)小幅增長，海外新增融資總額為282億元，較上月環(huán)比增長25%。

*從融資成本來看，本月融資利率普遍上升，最高利率高達8.25%，且房企境內發(fā)債利率已基本與海外發(fā)債利率趨同，如房企境內發(fā)債中，本月最低的5年期債券利率為5.54%，而在境外發(fā)債中，最低的5年期債券利率為5.90%。本月融資成本最低的是綠地控股發(fā)行的3年期4億美元的中期票據，利率為5.25%，低于本月多數(shù)典型房企境內外的發(fā)債利率。

營銷活動—事件營銷造勢，互聯(lián)網創(chuàng)新助推廣

*春節(jié)剛剛過去，部分規(guī)模房企諸如碧桂園、恒大紛紛抓緊這一契機加大營銷力度，開展了各類讓利活動促進項目去化。從品牌推廣層面，世茂亮相央視春晚，而碧桂園也攜手中央電視臺，為全國人民奉上特別節(jié)目：這些推廣活動都有助于企業(yè)品牌形象的構建，為后期項目營銷奠定了良好的基礎。

*鑒于春節(jié)期間三四線城市恰逢返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，房企推案熱情普遍高漲。而從項目銷售情況來看，品牌房企在三四線城市認可度頗高，在售項目客戶認購踴躍，銷售業(yè)績著實喜人。譬如沙縣碧桂園首開便熱銷，當天吸引3000人到場搶購，銷售火爆程度可見一斑。

*事實上，從2018年1月這些房企的銷售我們也不難看出端倪，同比2017年同期，金額和面積均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長，碧桂園、恒大首月銷售均突破600億，恒大、世茂、泰禾2018年1月的金額漲幅均超過50%。對比2017年春節(jié)，2018年房企的營銷范圍更廣，折扣力度大體持平，集團層面的營銷成為主流。

人事變動—2月份人事變動平緩，職業(yè)經理人跳槽意愿不高

*相較于上月恒大、萬科分別招攬、提拔任澤平和祝九勝兩位高級管理人才，本月地產江湖則顯得稍許平靜。從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，本月變動數(shù)量相比去年同期也有所減少，大型房企經理人變動數(shù)量較少。

*本月景瑞控股的執(zhí)行總裁正式辭任，楊鐵軍于1994年6月畢業(yè)于對外經濟貿易大學，曾擔任中國金茂集團財務部總經理，并在09年加入方興地產任副財務總監(jiān)。2010年12月加入景瑞控股擔任首席財務官，為景瑞效力近8年，擁有豐富的財務經驗，在當前房企融資環(huán)境蕭條的情況下，相信這樣的人才出來后會愈加搶手。

*此外旭輝的南京區(qū)域總經理侯波也在本月離職，并履新奧克斯地產就任總裁。公開資料顯示，侯波畢業(yè)于上海交通大學，是旭輝2015年引進的高管，曾先后在華潤、金地任職地區(qū)總經理，職業(yè)履歷不俗。而旭輝也同時成功補員，拉入曾任職于中海和龍湖的李剛入伙，出任南京區(qū)域事業(yè)部總經理，帶領南京事業(yè)部繼續(xù)深耕南京市場。

戰(zhàn)略動態(tài)—萬科與東航建立戰(zhàn)略合作 碧桂園租賃住房REITs獲批

*從本月重點企業(yè)的戰(zhàn)略動態(tài)來看， 108家企業(yè)戰(zhàn)略動作主要體現(xiàn)在主業(yè)擴張和多元化業(yè)務開展兩個大方面。主業(yè)擴張主要通過合作方式去實現(xiàn)。房企為了擴大地產主業(yè)發(fā)展，積極與企業(yè)進行合作，實現(xiàn)雙贏。多元化業(yè)務開展主要集中在租賃、商業(yè)地產、特色小鎮(zhèn)、文旅地產等方面，標桿房企積極布局多元化業(yè)務，尋找新的利潤增長點。

*通過與企業(yè)之間達成戰(zhàn)略合作，既可實現(xiàn)地產主業(yè)的擴張，也可帶來多元化業(yè)務的發(fā)展。萬科通過與東航建立戰(zhàn)略合作關系，將在航空客運、房地產、品牌宣傳等領域開展深度合作，實現(xiàn)業(yè)務互補和整合聯(lián)動發(fā)展，積極培育雙方新的利潤增長點。

*租賃在受到政策不斷支持的背景下，以萬科、龍湖、旭輝、碧桂園為代表的房企，將長租公寓作為重要的多元化方向。繼上月碧桂園正式對外發(fā)布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，本月碧桂園100億元租賃住房REITs獲批，將為碧桂園長租公寓提供資金支持。

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