論海港城粉絲的大功勞：九龍倉置業(yè)(01997)2017年業(yè)績大增

說起香港購物佳地，游客必去的其中一個地方就是海港城。作為香港面積最大的購物中心，海港城可謂云集“萬千”潮牌——關(guān)于化妝品、香水、皮具、時裝、珠寶中的各大名牌都入駐其中，琳瑯滿目，令人應(yīng)接不暇。眾人遠(yuǎn)道而來此地，就為享受極致的購物體驗以及買買買。

當(dāng)涌入海港城“朝圣”的粉絲越來越多，九龍倉置業(yè)(01997)的業(yè)績就越發(fā)亮麗。剛在2017年底從九龍倉集團(tuán)(00004)分拆上市的九龍倉置業(yè)，以其第一份成績單——2017年全年業(yè)績進(jìn)行了說明。

海港城業(yè)績支撐主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮麗

根據(jù)業(yè)績公告顯示，2017年九龍倉置業(yè)的收入為209.04億港元(單位下同)，同比增長24%;股東應(yīng)占凈利172.18億元，同比增長74%;基本每股收益5.67元;擬每股派現(xiàn)0.95元，合共派發(fā)股息28.84億元。

從收入構(gòu)成來看，來自投資物業(yè)的收入是九龍倉置業(yè)的第一大收入來源。2017年，該板塊的收入為133.34億元，占總收入的64%。

值得一提的是，九龍倉置業(yè)在公告中特別強調(diào)，2017 年投資物業(yè)收入同比增加4%和營業(yè)盈利增加5%至116.98億元，特別是海港城的收入增加5%及營業(yè)盈利增加6%。

在九龍倉置業(yè)的租金收入中，零售占了大頭。公告顯示，2017年，九龍倉置業(yè)的零售占總租金收入72%，錄得5%增長。零售銷售額為410億元，較2016年高7.0%，占香港市場9.2%。特別是海港城的零售銷售額，全年增加9.1%及下半年增加15.0%(十年復(fù)合年增長率： 10.2%)。海港城零售租戶平均每月每平方尺銷售額為2300 元，讓海港城穩(wěn)占全球最炙手可熱商場其中一席位。

在九龍倉置業(yè)的其他板塊收入方面：酒店收入同比上升5%至14.03億元，營業(yè)盈利上升同比25%至3.37億元;發(fā)展物業(yè)確認(rèn)入賬的物業(yè)銷售額同比上升138%至59.07億元，營業(yè)盈利同比則大幅上升754%至36.3億元，這受惠于蘇州時代上城最后一期落成;投資及其它收入同比上升3%至2.6億元，營業(yè)盈利則大幅下跌68%至4800萬元。

值得一提的是，九龍倉置業(yè)在2017年的凈利大增，其核心盈利也在增長。公告顯示，2017年，九龍倉置業(yè)核心盈利增加12%至95億元，94%來自六項香港核心物業(yè)。

除主營業(yè)務(wù)業(yè)績上升之外，九龍倉置業(yè)在負(fù)債和現(xiàn)金流方面也保持較為將康的水平。公告顯示，截至2017年底，公司的負(fù)債凈額與總權(quán)益比率上升至19.9%，較2016年上升5個百分點。

公司將完全退出內(nèi)地市場

自九龍倉置業(yè)分拆上市后，就決心優(yōu)化物業(yè)組合。為此，該公司使出一記重拳——陸續(xù)出售內(nèi)地全部資產(chǎn)。

九龍倉置業(yè)主席兼常務(wù)董事吳天海在2017年業(yè)績會上表示，2017年，因包括海港城、時代廣場、荷里活、中環(huán)組合等6大優(yōu)質(zhì)商場的收入帶動了公司現(xiàn)金流，所以未來繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場，并陸續(xù)出售內(nèi)地的住宅，酒店，寫字樓，以至完全退出內(nèi)地市場。

其實，從九龍倉置業(yè)現(xiàn)在的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，這種聚焦香港的轉(zhuǎn)向路徑已經(jīng)十分清晰。公告顯示，截至2017年12月31日，該公司總資產(chǎn)為2727億元，總營業(yè)資產(chǎn)為2665億元。以地區(qū)劃分，香港營業(yè)資產(chǎn)(以投資物業(yè)為主)為2584億元，占集團(tuán)總營業(yè)資產(chǎn)97%。

值得注意的是，2017年，九龍倉置業(yè)的投資物業(yè)增加4%至2538億元，占總營業(yè)資產(chǎn)的95%。其中，海港城和時代廣場的估值分別為1703億元(不包括三家酒店)及566億元，合共占投資物業(yè)組合89%。

公告顯示，九龍倉置業(yè)6項位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合包括：海港城、時代廣場、荷里活廣場和中環(huán)組合——由位于中環(huán)核心商業(yè)區(qū)中心地帶的卡佛大廈、會德豐大廈(建于港鐵車站上蓋)及The Murray 組成。

根據(jù)上述分析來看，海港城和時代廣場的業(yè)績是牽動九龍倉置業(yè)業(yè)績的關(guān)鍵因素。

根據(jù)公告顯示 ，2017年，因為市場情況改善，海港城表現(xiàn)穩(wěn)固，整體收入(不包括酒店)增加5%至94.44億元，營業(yè)盈利增加6%至83.11億元。

九龍倉置業(yè)表示，積極主動的商場管理加上改善中的本地零售市場，使海港城于2017年的業(yè)績再度加快超越同業(yè)。零售銷售額增長9.1%，主因是奢華品牌銷售額持續(xù)回升。由業(yè)績超越同業(yè)的趨勢可見，商場內(nèi)的人流及消費持續(xù)上升。續(xù)租租金錄得增長，加上營業(yè)額租金回升，令收入上升7%至66.27億元，營業(yè)盈利則上升7%至58.96億元。商場于2017年的平均現(xiàn)時租金上升6%至每平方尺月租430 元。年末的出租率達(dá)96%。

相對于海港城的盈利增長，時代廣場的業(yè)績表現(xiàn)則較弱。2017年，時代廣場整體收入維持在28.24億元，營業(yè)盈利下跌1%至25.18億元。

在九龍倉置業(yè)業(yè)績公布之后，小摩發(fā)表研報表示，九龍倉置業(yè)核心盈利及派息符預(yù)期，海港城表現(xiàn)強勁，部分抵銷時代廣場增長疲弱的因素。另外，該行認(rèn)為雖然公司擁有香港最好的投資物業(yè)組合，但由于這些投資物業(yè)表現(xiàn)容易預(yù)測，該股現(xiàn)價并沒有太大上升空間，因此維持該股“中性”評級，目標(biāo)價55.3元。