美國商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇困難重重 總體價值較22年峰值下跌21%

受經(jīng)濟復(fù)蘇、通脹緩解和2024年降息預(yù)期的推動，美國股市有望在第一季度創(chuàng)下五年來的最佳表現(xiàn)。

而商業(yè)地產(chǎn)的反彈卻遠沒有那么驚人。智通財經(jīng)APP獲悉，根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，盡管在美聯(lián)儲開始將短期利率從接近零的水平上調(diào)兩年后出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，總體房地產(chǎn)價值估計仍比2022年3月的峰值下降了21%。

近幾個月，融資從華爾街流向頂級房東變得更加順暢，即使對許多借款人來說，信貸仍然更昂貴、更難以獲得。然而，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇還有多遠，以及這種復(fù)蘇可能采取什么路徑，這似乎還不清楚。

First American Financial Corp.的高級商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家Xander Snyder表示：“今天有一個強有力的論點認為，公共市場將引領(lǐng)私人市場。”他指出自10月低點以來公共市場的反彈跡象。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在過去50年中的大部分時間里一直引領(lǐng)著市場從底部反彈——但并非總是如此。在1970年代，當通脹加劇時，公共市場表現(xiàn)不佳，而私人商業(yè)地產(chǎn)價格上漲。但在1990年代初，緊隨儲蓄貸款危機之后，公共市場價格帶頭高漲。

在利率走高的背景下，房東們一直面臨著債務(wù)到期的問題，基準10年期美債收益率已脫離10月份5%的峰值，但仍高于4.2%。

Snyder表示，商業(yè)地產(chǎn)價格下降了大約五到六個季度后，買家和賣家在價格上仍存在分歧。他稱：“這種差距在2023年有所縮小，但仍然存在，”他預(yù)測，在更多共識形成之前可能還有15%的距離。

尋找底部

更艱難的時刻可能還在后頭，尤其是在遭受重創(chuàng)的寫字樓行業(yè)。

惠譽評級表示，預(yù)計2024年，華爾街商業(yè)抵押支持證券市場的辦公室違約率將從2月的3.6%翻倍超過到8.1%，并在明年觸及9.9%，超過2008-09年全球金融危機后的水平。

投資者一直在調(diào)整對今年利率降低次數(shù)的預(yù)期，這比幾個月前的預(yù)期要少，而美聯(lián)儲繼續(xù)努力將通脹率拉近其每年2%的目標。

股市多頭似乎正在忽略高利率對經(jīng)濟和金融資產(chǎn)可能造成的潛在影響的擔憂，股票基準指數(shù)創(chuàng)下了一系列最近的歷史新高。

道瓊斯市場數(shù)據(jù)顯示，標普500指數(shù)在過去五個月中大幅走高，有望創(chuàng)下2019年以來的最佳第一季度業(yè)績。自美聯(lián)儲兩年前開始將利率從接近于零的水平上調(diào)以來，該指數(shù)已攀升了14%，而REITs自2022年3月以來下跌了21%。

復(fù)蘇的階段

從更積極的方面來看，房地產(chǎn)的融資渠道已經(jīng)重新開放。

根據(jù)美國銀行的數(shù)據(jù)，預(yù)計第一季度新的商業(yè)抵押債券交易額將達到190億美元，大約是去年同期的1.5倍，其中房地產(chǎn)巨頭黑石集團貢獻了近70%的交易額，涉及單一資產(chǎn)或單一借款人交易。

幾周前，黑石集團總裁Jon Gray表示，他認為房地產(chǎn)價格已經(jīng)觸底，這為投資者提供了以低價購入的機會。

穆迪本周還報告稱，今年1月和2月償還到期的辦公室貸款比去年多，比例達到了48%，高于2023年全年的35%。

VTS的首席戰(zhàn)略官Ryan Masiello表示：“過去三年半在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的艱難時期可以說是有史以來最低迷的時期?！盫TS是一個幫助房東、租戶及其他人員評估租賃需求的平臺。

然而，他的平臺觀察到，辦公室租賃需求約為新冠疫情前平均水平的35%，從過去幾年的大約一半上升，“這是朝著正確方向邁出的重要一步?！?/p>

此外，VTS現(xiàn)在預(yù)測，紐約市的辦公室市場需求將在今年比去年增長17%，舊金山預(yù)計會有14%的增長。Masiello稱：“當我們考慮舊金山時，它在需求方面與新冠疫情前水平相比差距最大?！?/p>