中國物流資產(chǎn)（01589）：電商勢頭不減，物流服務(wù)業(yè)野心不滅

7月15日，中國物流資產(chǎn)（01589）正式在港交所掛牌上市，電子商務(wù)大發(fā)展時(shí)代，香港資本市場又迎來一支“物流概念股”。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，中國物流資產(chǎn)2003年開始開發(fā)、營運(yùn)及管理物流設(shè)施，是國內(nèi)首批進(jìn)入物流設(shè)施市場的國內(nèi)企業(yè)之一，同時(shí)也是國內(nèi)前三大優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)商中唯一的中國企業(yè)。

近年來，隨著電子商務(wù)的爆發(fā)，中國物流市場迅速擴(kuò)張。智通財(cái)經(jīng)獲得數(shù)據(jù)顯示，截止2015年末，僅第三方物流公司收入達(dá)1590億美元，2010年到2015年復(fù)合增長率9.1%。

在此背景下，中國物流資產(chǎn)財(cái)務(wù)也進(jìn)入高速增長階段，近三年的收入、核心純利、總資產(chǎn)的年復(fù)合增長率都超過80%，最高達(dá)136%。

而隨著對(duì)電商發(fā)展勢頭的樂觀預(yù)計(jì)，中國物流資產(chǎn)制定了愈加龐大的擴(kuò)張計(jì)劃。

市場擴(kuò)張計(jì)劃推進(jìn)中

對(duì)中國物流服務(wù)業(yè)而言，發(fā)展的最大機(jī)會(huì)在于，電子商務(wù)和第三方物流市場迅速崛起背景下，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的面臨嚴(yán)重短缺的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截止2015年底中國人均倉庫面積僅為0.9平方米，遠(yuǎn)低于美國人均5.4平方米，以及日本人均4.4平方米的數(shù)據(jù)。

據(jù)中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截止2015年底，中國物流設(shè)施總面積為12.60億平方米，而其中70%建于90年代以前。屬于現(xiàn)代電子商務(wù)公司、物流公司要求的，具備電梯、消防、24小時(shí)安保監(jiān)控等服務(wù)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施僅1900萬平方米，占全部物流設(shè)施面積比率不足2%。

優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施目前僅能滿足一二線城市的半數(shù)需求，未來增長空間極大。正因如此，近年來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛布局物流地產(chǎn)和物流設(shè)施領(lǐng)域，行業(yè)競爭逐步加劇。

目前在國內(nèi)，能夠提供優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的供應(yīng)商中，中國物流資產(chǎn)名列第三。位居第一的普洛斯為新加坡企業(yè)，占據(jù)了大約58.6%的市場份額；第二名為嘉民集團(tuán)占據(jù)8.2%；隨后便是占據(jù)6.6%市場份額的中國物流資產(chǎn)。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，截止2016年3月31日，中國物流地產(chǎn)已經(jīng)在全國八個(gè)省級(jí)區(qū)域，運(yùn)營有總建筑面積約100萬平方米的項(xiàng)目，另還有110萬平方米項(xiàng)目在建，以及90萬平方米待開發(fā)。一個(gè)全國性物流設(shè)施組合已經(jīng)基本構(gòu)建成功。

為了繼續(xù)擴(kuò)張物流設(shè)施，中國物流資產(chǎn)準(zhǔn)備在中國三個(gè)最重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)，即長三角、渤海、珠三角，以及其他經(jīng)過甄選的省會(huì)物流樞紐新建54個(gè)物流園。

截止2016年3月31日，該公司已就34個(gè)投資項(xiàng)目簽署了32個(gè)投資協(xié)議，覆蓋將在19個(gè)省、市收購的規(guī)劃總建筑面積共360萬平方米。

根據(jù)此擴(kuò)張計(jì)劃，中國物流資產(chǎn)表示其持作未來開發(fā)的土地及投資項(xiàng)目能為未來三至五年的擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕膬?chǔ)備。

原有的市場份額，加上擴(kuò)張計(jì)劃，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)預(yù)期將出現(xiàn)顯著增長。

財(cái)務(wù)增長持續(xù)性可期

在全部物流成本中，物流資產(chǎn)公司方面的倉儲(chǔ)成本大約占據(jù)了34.3%。

物流資產(chǎn)公司主要給第三方物流公司、電子商務(wù)平臺(tái)、零售企業(yè)等提供倉儲(chǔ)、交貨、加工及包裝、貨運(yùn)代理和信息服務(wù)等方面的服務(wù)。

中國物流資產(chǎn)客戶主要分三類，按2015年收入劃分，最大收入比重來自第三方物流服務(wù)供貨商，占收入49.5%，其次為電子商務(wù)公司，占27.2%，零售商、制造商及其他商家占23.3%。

第三方物流服務(wù)供應(yīng)商包括順豐速遞、利豐及中國外運(yùn)等；電子商務(wù)公司包括京東、聚美優(yōu)品及本來生活等；以及大型零售商或制造商如小米、博世及格力電器等，客戶質(zhì)量相對(duì)較高。

在行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，物流設(shè)施每平方米租金也在增加。數(shù)據(jù)顯示，2013年每日每平方米租金為0.73元，到2014年增長到0.75元，到2015年則增長到0.87元。預(yù)計(jì)未來由于供給持續(xù)小于需求，每平方米日租金將進(jìn)一步提高。

受惠于租金提高，建筑面積增加等，據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，從2013年到2015年，中國物流資產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)增長非?？捎^：綜合收入從 2013 年的人民幣 4900萬增至2015年的1.63億，年復(fù)合增長率82.5%；核心純利從1120萬增至4370萬，年復(fù)合增長率97.9%；總資產(chǎn)從19.58億增至108.75億，年復(fù)合增長率為135.6%。

另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，按交易總量計(jì)算，中國電子商務(wù)市場將從2015年的3.8萬億增長到2018年的7.5萬億，年復(fù)合增長率25.4%。

電子商務(wù)市場的持續(xù)增長，在給物流服務(wù)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)租金價(jià)格上揚(yáng)。

綜合考慮行業(yè)增長速度，建筑面積的擴(kuò)張狀況等因素，中國物流資產(chǎn)未來財(cái)務(wù)增長仍然是可以期待的。

重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)前期收支問題

對(duì)于中國物流資產(chǎn)這類重資產(chǎn)公司而言，業(yè)務(wù)發(fā)展前期的資本開支巨大，是一個(gè)繞不過的坎兒。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，2015年中國物流資產(chǎn)投資活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額為31.14億元，主要用于開發(fā)及收購?fù)顿Y物業(yè)。2014年投資活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額為16.25億元，同樣用在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上。而2015年融資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為32.14億，2014年為21.50億元。

項(xiàng)目前期資本開支巨大，會(huì)造成的最顯著問題是收入偏低，實(shí)現(xiàn)收支平衡的風(fēng)險(xiǎn)加大。

就目前而言，中國物流資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率為48.2%，比例不算高。

而根據(jù)中國物流資產(chǎn)的擴(kuò)張計(jì)劃，準(zhǔn)備在2019年底新建的54個(gè)物流園，預(yù)計(jì)2016年產(chǎn)生總支出為21.16億，于2017年、2018年、2019年產(chǎn)生的支出大致為39.91億、63.74億和15.35億，四年總資本支出超過140億元。

巨量的資本支出計(jì)劃，將給公司籌款能力帶來挑戰(zhàn)。而巨量支出之后投資的物業(yè)缺乏流動(dòng)性，又降低了公司應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，使公司面對(duì)不斷變化的經(jīng)濟(jì)、金融和投資條件而出售物業(yè)時(shí)的能力有限。