新年再擴(kuò)海外版圖 盛洋投資(00174)業(yè)績(jī)卻黯然

本文來(lái)自于雪球網(wǎng)，作者為雪球號(hào)“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”，原標(biāo)題為《舊金山艷陽(yáng)下 盛洋投資(00174)新年海淘寫字樓與業(yè)績(jī)暗影》。

與海外市場(chǎng)頻頻收購(gòu)物業(yè)的光環(huán)相比，盛洋投資的業(yè)績(jī)則顯得有些黯然失色。

大洋彼岸，每天也同樣都在演繹著一幕幕交易的戲碼，這次的主角，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377)旗下的盛洋投資(00174)。

2月26日，盛洋投資宣布，公司收購(gòu)了位于美國(guó)舊金山半島的一處寫字樓物業(yè)，該物業(yè)與此前收購(gòu)的北卡羅萊納的一座寫字樓、紐約曼哈頓的一個(gè)零售及住宅混合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目互相呼應(yīng)，意味著盛洋投資再一次拓展了海外版圖。

但在頻頻收購(gòu)物業(yè)的光環(huán)的映襯下，盛洋投資的業(yè)績(jī)卻有些失色。

近幾年來(lái)，盡管有遠(yuǎn)洋的竭力扶持，但盛洋投資除了2012年股東應(yīng)占溢利約664.5萬(wàn)港元、2013年股東溢利約3920萬(wàn)港元外，其余年份幾乎均為虧損狀態(tài)，業(yè)績(jī)里重重暗影。

舊金山半島海淘

此次交易，盛洋投資以945美元從賣方Gemini-Rosemont Realty LLC（簡(jiǎn)稱GR Realty）購(gòu)入600 Clipper GP Partner A LLC的100%成員權(quán)益；同時(shí)，以738.36萬(wàn)美元的代價(jià)，從賣方手上受讓Investment Partnership（簡(jiǎn)稱Partnership）的19.5%有限合伙人權(quán)益。

而舊金山半島名為“500及600 Clipper Drive”的寫字樓物業(yè)，由Partnership間接全資擁有，由此意味著，盛洋投資也將該物業(yè)攬至麾下——加上旗下全資公司持有的Partnership 0.5%合伙人權(quán)益，盛洋投資將實(shí)際持有該物業(yè)的20%權(quán)益。

資料顯示，該寫字樓物業(yè)為有三層樓高，建筑面積約為15.86萬(wàn)平方呎。據(jù)悉，物業(yè)目前每月租金收入約為60.68萬(wàn)美元，初步預(yù)計(jì)該物業(yè)杠桿前回報(bào)率（扣除房地產(chǎn)稅后）約為每年7.4%（10年期內(nèi)）。

于2017年12月末，該物業(yè)還獲得了一筆銀行融資，貸款與價(jià)值比率為60%，年利率約為3.75%。

盛洋投資相中該物業(yè)不僅僅是因?yàn)閾碛邢鄬?duì)穩(wěn)定的租金收入、充足的運(yùn)作資金，還因?yàn)闆](méi)有“空置”的后顧之憂。相關(guān)資料顯示，目前該物業(yè)出租率為74%，但已獲得租戶100%的租賃承諾。

近幾年，以海外投資和資產(chǎn)管理為使命的盛洋投資，已成為美國(guó)物業(yè)交易市場(chǎng)上的?？?。除了此次舊金山寫字樓物業(yè)的收購(gòu)?fù)?，還于2016年及2017年收購(gòu)了北卡羅萊納的一座寫字樓以及紐約曼哈頓的一個(gè)零售及住宅混合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

值得注意的是，每當(dāng)盛洋投資活躍于美國(guó)交易市場(chǎng)時(shí)，GR Realty總是以轉(zhuǎn)讓方或者賣方的角色如影隨形。

事實(shí)上，GR Realty正是助力盛洋投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。2015年8月，盛洋投資完成GR Realty 45%的成員權(quán)益的認(rèn)購(gòu)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，GR Realty主要從事?lián)碛泻凸芾砩虡I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其總部位于美國(guó)新墨西哥圣達(dá)菲，另于達(dá)拉斯、休斯頓、亞特蘭大等城市設(shè)有辦事處。于2016年12月31日，該平臺(tái)旗下所管理的資產(chǎn)約18.2億美元，包括位于美國(guó)20個(gè)州的65項(xiàng)商業(yè)物業(yè)（107棟樓宇），面積共計(jì)約1340萬(wàn)平方呎。

近年來(lái)，盛洋投資不斷為GR Realty提供融資，可見(jiàn)對(duì)該平臺(tái)的重視。2014年12月，盛洋投資透過(guò)其下屬公司，為GR Realty提供了1000萬(wàn)美元的營(yíng)運(yùn)資金；2015年12月，為它提供本金額為3750萬(wàn)美元的貸款；2016年3月，盛洋投資再次為它提供最高本金額為630萬(wàn)美元的貸款。

源源不斷輸血的背后，GR Realty也被寄予厚望。盛洋投資控股股東遠(yuǎn)洋曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，盛洋投資將采取較為主流的海外基金操作方式，即打包GR Realty旗下的寫字樓資產(chǎn)做一個(gè)基金架構(gòu)，由GR Realty和盛洋或者遠(yuǎn)洋做雙GP，再吸引國(guó)內(nèi)的LP投資。

盛洋投資業(yè)績(jī)暗影

盛洋投資的前身為香港奇盛集團(tuán)，2010年被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所收購(gòu)，起初名為“盛洋地產(chǎn)”，但于2011年7月正式更名為“盛洋投資”，成為了遠(yuǎn)洋重要的海外投資平臺(tái)。

但與海外市場(chǎng)頻頻收購(gòu)物業(yè)的光環(huán)相比，盛洋投資的業(yè)績(jī)則顯得有些失色。

盛洋投資的年報(bào)中，“虧損”是常常被提及的字眼。近幾年來(lái)，盛洋投資除了2012年股東應(yīng)占溢利約664.5萬(wàn)港元、2013年股東溢利約3920萬(wàn)港元外，其余年份幾乎均為虧損狀態(tài)。

直至2014年，由于出售黃金收入減少約9320萬(wàn)港元，盛洋投資的業(yè)績(jī)?cè)俅蜗禄?，在總收入大幅減少103.16%的同時(shí)，取得分屬于公司股東的虧損約1.45億港元，每股基本虧損32.48港元。

不過(guò)此后，部分受益于投資物業(yè)的租金收入，盛洋投資業(yè)績(jī)開(kāi)始回溫。

2017年上半年，由于公司在澳洲墨爾本的投資項(xiàng)目取得回報(bào)1640萬(wàn)港元，以及于2016下半年收購(gòu)的美國(guó)物業(yè)取得租金收入增加960萬(wàn)港元，其分屬于公司股東的虧損已由2.89億港元減少至9220萬(wàn)港元，錄得每股基本虧損約港幣0.20元。

但總體來(lái)看，盛洋資本還未能擺脫虧損的陰影，而控股股東遠(yuǎn)洋為了給盛洋投資撥開(kāi)困頓的云霧，也可謂是煞費(fèi)苦心。

2014年10月，遠(yuǎn)洋通過(guò)全資公司盛美以3.0港元/股的現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)價(jià)認(rèn)購(gòu)盛洋投資的可換股優(yōu)先股，可換股優(yōu)先股的總認(rèn)購(gòu)金額為39億港元，發(fā)行可換股優(yōu)先股的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為38.99億港元。

2017年1月，遠(yuǎn)洋再次擬認(rèn)購(gòu)盛洋投資5.97億股可換股優(yōu)先股，為其輸血。然而，由于若干條件經(jīng)延長(zhǎng)截止日期（即5月31日）前仍未獲達(dá)成，此次交易未能完成。

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