華泰證券房地產(chǎn)23年業(yè)績(jī)前瞻：調(diào)整延續(xù) 等待拐點(diǎn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，受結(jié)算收入下降、利潤(rùn)率下行以及存貨減值計(jì)提影響，58家披露23年業(yè)績(jī)快報(bào)/預(yù)告的房企中43家出現(xiàn)虧損，虧損房企個(gè)數(shù)較22年進(jìn)一步增長(zhǎng)。與21-22年不同，具備經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的頭部房企如保利發(fā)展2023年的業(yè)績(jī)面臨較大調(diào)整壓力，但頭部房企的利潤(rùn)進(jìn)一步下滑有利于加快行業(yè)出清。目前銷(xiāo)售仍處于觸底過(guò)程，價(jià)格延續(xù)調(diào)整，房企仍存在較大的減值計(jì)提壓力。在新增供給可能下滑的情況下，預(yù)計(jì)房企24年銷(xiāo)售可能受限，后續(xù)房企業(yè)績(jī)底部需觀察銷(xiāo)售企穩(wěn)信號(hào)。

重點(diǎn)推薦：1)A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展(600266.SH)等;2)港股開(kāi)發(fā)：越秀地產(chǎn)(00123)等;3)物管公司：保利物業(yè)(06049)等。

▍華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

2023年頭部房企業(yè)績(jī)調(diào)整壓力顯現(xiàn)

此前1月19日，保利發(fā)展發(fā)布23年業(yè)績(jī)快報(bào)，宣布23年扣非歸母凈利潤(rùn)同比-35%。23年業(yè)績(jī)期臨近，預(yù)計(jì)頭部房企業(yè)績(jī)將普遍面臨調(diào)整壓力，且此輪調(diào)整與上一輪周期略有不同。21-22年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)加速下滑主要受出險(xiǎn)房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，期間頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企憑借良好管控效率和業(yè)績(jī)儲(chǔ)備普遍仍保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定。而此次頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)調(diào)整主要來(lái)自于結(jié)算收入下降、利潤(rùn)率下行以及存貨減值計(jì)提。

此輪業(yè)績(jī)調(diào)整始于2021年，延續(xù)至今

本輪房企利潤(rùn)加速下滑始于2021年，2021下半年以來(lái)銷(xiāo)售基本面急轉(zhuǎn)直下，導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，各梯隊(duì)房企盈利明顯受到影響，該趨勢(shì)直至23H1仍未見(jiàn)改善。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，總體房企2021-23H1歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為-18%/-48%/-65%。截至3月8日，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊已有58家上市房企披露業(yè)績(jī)快報(bào)/預(yù)告，其中43家房企預(yù)計(jì)23年將出現(xiàn)扣非凈虧損(根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告中的扣非凈利潤(rùn)上限)，較22年(同樣本范圍)增加10家，58家房企合計(jì)凈虧損約586-784億元(22年虧損621億元)。

未來(lái)業(yè)績(jī)何時(shí)穩(wěn)定仍需觀察銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)

銷(xiāo)售方面，1-2月54城新房累計(jì)同比-40%，市場(chǎng)仍處于觸底過(guò)程。考慮春節(jié)錯(cuò)位影響，將24年2月與23年1月(春節(jié)月)日均成交面積對(duì)比，2月54城新房日均成交面積較23年1月下降41%，2月26城二手房成交面積較23年1月(春節(jié)月)下降18%。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2月50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比-14%，環(huán)比-0.3%，同比/環(huán)比分別連續(xù)26/11個(gè)月下跌，延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，顯示短期內(nèi)房企的減值計(jì)提壓力未減。

2024年新增供給可能下滑，房企銷(xiāo)售可能仍然面臨壓力

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，14家主流上市房企23年的總拿地貨值/總土地款同比+7%/+9%，拿地仍在擴(kuò)張。但據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比-21%，暗示24年新增供給可能進(jìn)一步下滑。

造成新開(kāi)工數(shù)據(jù)下滑的原因可能是：1)新房去化率較低，盡管房企手里有待開(kāi)發(fā)庫(kù)存，但供貨意愿較低;2)23年各房企加大力度投入“保交樓”，在資金有限情況下，房企可投入新開(kāi)工資金明顯減少。在新增供給可能下滑情況下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)房企24年銷(xiāo)售仍面臨壓力，這將對(duì)此后業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn);行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn);部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。