天風(fēng)證券：需求驅(qū)動(dòng)下保障房建設(shè)將進(jìn)入新一輪加速期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，新一輪保障性住房規(guī)劃中，保障房的重要性再度被提升至綱領(lǐng)性的政策高度。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，高能級(jí)城市住房結(jié)構(gòu)性供給不足致使房?jī)r(jià)較高，工薪階層等群體住房困難問題日益凸顯。需求驅(qū)動(dòng)下保障房建設(shè)將進(jìn)入新一輪加速期，政府將貢獻(xiàn)主要增量資金并多渠道籌措土地，同時(shí)結(jié)合多主體激發(fā)市場(chǎng)活力?？春靡员Ｕ戏繛榇淼摹叭蠊こ獭睂?duì)地產(chǎn)需求端帶來的增量機(jī)會(huì)。綜合考慮產(chǎn)業(yè)鏈及保障房建設(shè)特點(diǎn)，建議按照代建、裝配式建筑、IDI保險(xiǎn)3條主線來尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，重點(diǎn)推薦保利發(fā)展(600048.SH)、華陽國(guó)際(002949.SZ)、海螺水泥(600585.SH)等。

▍天風(fēng)證券主要觀點(diǎn)如下：

增量測(cè)算：24年保障房建設(shè)拉動(dòng)投資超6000億，重點(diǎn)聚焦三十五城

“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)保障性租賃住房近900萬套，結(jié)合23年籌建204萬套，考慮到此前政策層面對(duì)于“三大工程”的推動(dòng)繼續(xù)加速以及首筆配售型保障房項(xiàng)目開發(fā)貸落地福州，后續(xù)資金端的配套有望帶動(dòng)整體投資規(guī)模超預(yù)期，預(yù)計(jì)24年新建保租房210萬套，對(duì)應(yīng)新增建面0.95億平方米、改建建面0.32億平方米，對(duì)應(yīng)拉動(dòng)投資4095億。

中性假設(shè)下，每年新增保租房占比85%，預(yù)計(jì)24年保障房(除可售)可拉動(dòng)的投資超4800億，考慮可售型可拉動(dòng)超6300億?？紤]未來配售型保障房增加，且以新建、改建結(jié)合形式，預(yù)計(jì)24年可售型保障房有望可拉動(dòng)投資超1500億，保障房合計(jì)年拉動(dòng)投資超過6300億元。

資金來源&運(yùn)作模式：多方位、多主體、多渠道

政府將貢獻(xiàn)主要增量資金并主導(dǎo)土地籌措，并結(jié)合多種形式激發(fā)市場(chǎng)活力。1)資金端，將以中央和地方政府為主體，輔以財(cái)稅政策支撐，金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期貸款。同時(shí)，聚焦推動(dòng)金融與財(cái)政、專項(xiàng)債等資金的銜接，創(chuàng)新融資模式，通過多種模式滿足市場(chǎng)主體參與保障房項(xiàng)目的資本金需求。此外，預(yù)計(jì)PSL等貨幣工具未來或?qū)⒊掷m(xù)定向投放于城改及保障房建設(shè)領(lǐng)域。

2)土地端，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、存量閑置房屋、非居住存量土地和房屋、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地等多渠道供給保障房土地來源。

新房改：迎接中國(guó)特色的住房保障模式改革

14號(hào)文出臺(tái)明確可售型保障房為新一輪保障房建設(shè)的側(cè)重點(diǎn)，政策的核心思路與新加坡模式有相似之處，但考慮兩國(guó)國(guó)情多方面具備較大差異，完全復(fù)制未必適合，借鑒并探索出適配我國(guó)雙軌制的保障房配套體系是當(dāng)前主要方向。

觀點(diǎn)分歧：1)針對(duì)保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的擠壓。定位分級(jí)、市場(chǎng)隔離或是“保障”與“市場(chǎng)”共生的一條可行路徑。通過特大城市的舊改、城改實(shí)現(xiàn)“老破小”的更新改造來實(shí)現(xiàn)“輸血”保障房的路徑也較為合理。

2)針對(duì)保障房對(duì)開發(fā)商的影響?！笆袌?chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”不改變需求中樞，影響市場(chǎng)開發(fā)商主體的結(jié)構(gòu)及占比。在注重“民生”屬性和減少代際間居住不公平性的出發(fā)點(diǎn)下，商品房對(duì)保障體系的讓渡可能是不可避免的，但同時(shí)也需要輔以時(shí)間、平滑周期，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政策及資金支持力度不及預(yù)期、地產(chǎn)銷售不及預(yù)期、測(cè)算具有一定的主觀性。