天風(fēng)證券：地產(chǎn)企穩(wěn)的標(biāo)志是什么？

智通財經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報告稱，房地產(chǎn)是一個結(jié)果，并非問題本身，是觀察經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是否成功或者結(jié)束的一個標(biāo)志。當(dāng)三個指標(biāo)出現(xiàn)拐點的時候，就可以判斷房地產(chǎn)基本企穩(wěn)：第一，地產(chǎn)銷售面積企穩(wěn)，就像股票成交量企穩(wěn)一樣。第二，租售比與30年期國債拉平，就像觀察股票時，股息比債息達(dá)到極端便宜的水平。第三，房價回到泡沫化傾向產(chǎn)生之前的水平，類似股價把泡沫形成以后的水平跌完，拋壓基本出清。

▍天風(fēng)證券主要觀點如下：

房子需要人購買，人需要有現(xiàn)實收入來還房貸，因此地產(chǎn)與人的收入預(yù)期有關(guān)，收入預(yù)期決定了首付比例和需要加的杠桿。房地產(chǎn)是一個結(jié)果，并非問題本身，是觀察經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是否成功或者結(jié)束的標(biāo)志之一。

例如地產(chǎn)銷售面積的下降，會對經(jīng)濟(jì)造成拖累，包括相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的收入。房地產(chǎn)企業(yè)的收入既影響地方政府的財政收入，又會影響房地產(chǎn)投資、地方政府的基建投資和整個固定資產(chǎn)投資。

應(yīng)該如何觀察房地產(chǎn)是否企穩(wěn)?

第一個指標(biāo)是房地產(chǎn)銷售面積是否走平或者出現(xiàn)環(huán)比上的可持續(xù)回升，無論是周度，還 是月度、季度和年度的水平。

第二個指標(biāo)是價格，房價與房租有很大關(guān)系。如果將房地產(chǎn)視為投資品，那么隨著估值 的上漲，成長性就變得尤為重要。投資時，房租是房子帶來的內(nèi)在回報，類似于 EPS 之 于股票。要觀察房價是否合理，房租是一個重要參考。

第三個指標(biāo)是房價本身。從新增城鎮(zhèn)人口的趨勢來看，2016年是房地產(chǎn)自然周期的頂部。但2015年我國實施了棚改貨幣化，加上廣義財政的擴(kuò)張，共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫化傾向的產(chǎn)生。無論是房價還是房地產(chǎn)銷售面積，在2016年之后都出現(xiàn)了與新增城鎮(zhèn)人口相背離的快速上漲趨勢。2021年年中以來的價格下跌，就是消化房地產(chǎn)泡沫化傾向的外在體現(xiàn)。

當(dāng)以上三個指標(biāo)出現(xiàn)拐點的時候，就可以判斷房地產(chǎn)相對企穩(wěn)：

第一，地產(chǎn)銷售面積企穩(wěn)，就像股票成交量企穩(wěn)一樣。第二，租售比與 30 年期國債拉平，就像觀察股票時，股息比債息達(dá)到相對便宜的水平。第三，房價回到泡沫化傾向產(chǎn)生之前的水平，類似股價把泡沫形成以后的水平跌完，拋壓基本出清。

風(fēng)險提示：

房地產(chǎn)價格下行超預(yù)期;房地產(chǎn)調(diào)控政策存在不確定性。