平安證券：短期保障房有望迎一輪建設(shè)小高峰 積極關(guān)注政策端變化

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，隨著2023年“14號(hào)文”出臺(tái)，國(guó)內(nèi)保障房發(fā)展步入新階段，短期保障房有望迎來(lái)一輪建設(shè)小高峰，為下滑的地產(chǎn)投資提供一定對(duì)沖;中期來(lái)看，按照“以需定建”的原則，參考廈門保障性商品房經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)規(guī)模及對(duì)商品房市場(chǎng)分流或相對(duì)可控，后續(xù)需密切關(guān)注各地保障房建設(shè)規(guī)劃、資金來(lái)源、配套政策細(xì)則等。從房地行業(yè)來(lái)看，短期樓市量?jī)r(jià)下行仍將持續(xù)壓制板塊估值，積極關(guān)注政策端變化。

投資建議：中長(zhǎng)期來(lái)看，建議逢低關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化、歷史包袱減輕的房企如保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)等，同時(shí)關(guān)注物管招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)、代建綠城管理控股(09979)、經(jīng)紀(jì)貝殼-W(02423)等細(xì)分領(lǐng)域龍頭。

平安證券觀點(diǎn)如下：

首提“社會(huì)性保障房”概念，住房保障體系日臻完善。

為解決兩大“夾心層”住房保障問題，2006年廈門首次提出“社會(huì)性保障房”概念，推出配租的保障性租賃房和配售的保障性商品房，并在2009年出臺(tái)了全國(guó)首部住房保障地方性法規(guī)《廈門市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》，且針對(duì)過程中發(fā)現(xiàn)的新問題及時(shí)代的新變化，不斷完善各項(xiàng)制度，僅保障性商品房管理辦法就歷經(jīng)三次大幅修訂，在申請(qǐng)門檻、配售定價(jià)、退出機(jī)制等方面持續(xù)優(yōu)化，已形成分層次、全覆蓋的住房保障體系。

嚴(yán)準(zhǔn)入與重管理，配售與回購(gòu)定價(jià)相對(duì)合理。

廈門保障性商品房采取多級(jí)審核公示制度，對(duì)5年內(nèi)擁有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為等六大類人群限制申請(qǐng)，最大限度讓真正需要保障人群受益?；诒１句N售原則，按照項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估價(jià)45%定價(jià)，測(cè)算可覆蓋項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)及建設(shè)成本，且廈門雙職工工作5年左右僅靠公積金可基本覆蓋70平保障性商品房首付、每月公積金可基本覆蓋貸款月供，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金可平衡、工薪收入群體可負(fù)擔(dān)。從退出機(jī)制來(lái)看，5年內(nèi)封閉管理，可申請(qǐng)由政府按照1.43%年折舊率(對(duì)應(yīng)70年產(chǎn)權(quán))回購(gòu)，考慮廈門1%-2%的租金房?jī)r(jià)比，回購(gòu)價(jià)格具有一定合理性;滿5年可上市交易，但應(yīng)當(dāng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)與提交申請(qǐng)時(shí)房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的差價(jià)的55%繳交土地收益等相關(guān)價(jià)款。

推出規(guī)模與申購(gòu)率受樓市景氣度影響。

根據(jù)以需定建、充分發(fā)揮保障性商品房市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的原則，廈門歷年保障性商品房推出規(guī)模與商品房市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)一定負(fù)相關(guān)。如在2018H1和2021H1樓市走弱后，2019年和2022年社會(huì)批次保障性商品房推出規(guī)模為0。同時(shí)盡管保障性商品房定價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的45%，但申請(qǐng)戶數(shù)仍受樓市景氣度影響，如樓市降溫的2018年，9000套保障性商品房首批次申請(qǐng)通過僅2835戶，有效申購(gòu)率僅31.5%

對(duì)商品房市場(chǎng)影響不明顯，短期或有所加大。

2017-2023年廈門合計(jì)推出配售的保障性商品房(社會(huì)批次)2.1萬(wàn)套，僅占同期廈門商品房成交套數(shù)的6.3%，規(guī)模相對(duì)有限，加上廈門常住人口持續(xù)增加，廈門樓市量?jī)r(jià)走勢(shì)與全國(guó)趨勢(shì)基本一致，并未因保障性商品房政策出臺(tái)，走出獨(dú)立行情。根據(jù)廈門“十四五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃，估算2022-2025年保障性商品房開工規(guī)模分別約為1.3萬(wàn)套、2.6萬(wàn)套、1.95萬(wàn)套和0.65萬(wàn)套，按照開工到預(yù)售1年估算，隨著2023、2024年保障性商品房開工項(xiàng)目逐步入市，短期對(duì)商品房市場(chǎng)的分流及沖擊或?qū)⒂兴哟蟆?/p>

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)樓市量?jī)r(jià)調(diào)整幅度大于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);2)個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);3)保障性住房建設(shè)規(guī)模及進(jìn)度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。