德國商業(yè)地產(chǎn)市場承壓 巨大敞口或令德國銀行遭受沖擊

智通財經(jīng)APP獲悉，隨著對美國商業(yè)地產(chǎn)的擔憂在本月席卷德國各銀行，它們發(fā)出了明確的信息：別擔心，我們的絕大多數(shù)房地產(chǎn)敞口都在德國國內。盡管迄今為止，德國避免了令美國感到不安的市場快速回調，但專家們辯稱，這反映出該國采取的晦澀的會計做法，以保護其貸款機構和投資者免受直接沖擊。相對溫和的調整和良好的撥備掩蓋了這樣一個事實，即德國銀行比大多數(shù)歐洲銀行對商業(yè)地產(chǎn)的敞口更大，發(fā)放貸款的力度也更大。

房地產(chǎn)一直是德國經(jīng)濟的支柱，約占經(jīng)濟總產(chǎn)值的五分之一，并提供該國十分之一的就業(yè)機會。但如今，作為歐洲最大的經(jīng)濟體德國，正因利率和營建成本急劇上升，導致部分開發(fā)商無法有效應對，造成部分交易和營建工程陷入停擺，即深陷房地產(chǎn)危機之中。

其結果是一場慢動作式的房地產(chǎn)市場崩盤。隨著奧地利商業(yè)巨頭Rene Benko旗下的大型房地產(chǎn)開發(fā)商和零售業(yè)巨擘Signa集團、Adler Group等業(yè)主被迫出售房產(chǎn)，這場崩盤有可能加速，并給在金融危機中接受紓困后剛剛站穩(wěn)腳跟的中小銀行造成負擔。歐洲央行的一些高級官員表示，在他們審查歐洲各地銀行的商業(yè)地產(chǎn)風險時，德國將不可避免地成為一個特別關注的焦點。

以Signa集團為例，該集團在去年12月宣布破產(chǎn)，成為歐洲房地產(chǎn)崩盤以來最大的受害者，并可能對已經(jīng)陷入困境的歐洲房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生嚴重沖擊。據(jù)悉，該集團擁有眾多房地產(chǎn)和百貨公司，分布在德國、瑞士、奧地利等地。此外，該集團亦掌握著德國最知名的百貨公司KaDeWe以及頂級連鎖購物中心Galeria Karstadt。該集團專注于奧地利、德國、瑞士和意大利北部的市中心黃金地段進行房地產(chǎn)投資。但其破產(chǎn)卻在德國各地留下許多未完成的建筑計劃，其中包括德國漢堡市的超高樓建案Elbtower。

盡管Signa集團不斷向市場尋求資金挽救其缺口，但最終仍無法克服市場逆風。由于一大批債權人迫切希望收回資金，因此Signa集團將不得不出售其資產(chǎn)，并引發(fā)市場的不確定性。Signa集團此次破產(chǎn)所帶來的負面影響也導致其業(yè)務主要據(jù)點——德國——的房地產(chǎn)價格急劇下跌。

德國奧斯納布呂克大學(University of Osnabrueck)經(jīng)濟學教授Valeriya Dinger表示：“即使不存在系統(tǒng)性風險，如果我們看到一波針對德國銀行國內商業(yè)地產(chǎn)敞口的貸款損失撥備，我也不會感到意外。”

在歐盟，德國銀行和法國銀行擁有最多的商業(yè)地產(chǎn)貸款，但這些貸款中只有相對較小的一部分被歸為不良貸款。然而，這部分不良貸款的比例最近一直在上升。

德國銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款正在惡化

德國銀行不良貸款的低水平在一定程度上是因為該國房地產(chǎn)估價師采用了一種長期方法，以大多數(shù)投資者不會在市場下跌時拋售為基礎，使定價的變化變得平穩(wěn)。此外，與美國或英國的銀行相比，德國銀行還不太經(jīng)常更新它們所融資建筑的估值，因此問題被掩蓋的時間可以更長。有時，德國銀行還會對違反貸款協(xié)議的行為提供季度豁免等措施。

私募股權公司Patron Capital Advisers創(chuàng)始人Keith Breslauer表示：“在美國，違約無處可藏。但在德國，情況并非如此?！?/p>

據(jù)悉，一些規(guī)定給了小銀行將一些證券以市值計價的余地，這進一步降低了可見度，這可能使投資者更難以了解這些銀行的最新財務狀況。不過，這種做法也限制了未實現(xiàn)收益的計入，這意味著個別銀行的實際狀況可能比看起來要好。

監(jiān)管機構一直在敦促銀行為潛在損失做好準備，歐洲央行敦促銀行利用去年的部分豐厚利潤建立撥備。但旨在阻止銀行逃稅的會計準則意味著，銀行為不良債務撥備的資金實際上是有限的。

監(jiān)管機構德國聯(lián)邦金融監(jiān)管局(BaFin)目前認為，這個問題打擊的是個別銀行的盈利，而不是威脅它們的償付能力，部分原因是與金融危機期間相比，問題集中在市場的一小部分。BaFin負責銀行清算的執(zhí)行董事Birgit Rodolphe表示，盡管利率上升是導致商業(yè)地產(chǎn)價值下跌的原因，但利率上升也給銀行帶來了利潤，應該有助于緩解沖擊。

德國和法國的銀行為商業(yè)地產(chǎn)提供了最多的融資

Birgit Rodolphe表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場比住宅地產(chǎn)市場小得多，面臨壓力的那部分更小。此外，德國銀行也不像2008年那樣持有毫無價值的票據(jù)，這些貸款背后有高樓大廈?！?/p>

然而，隨著買家愿意支付的價格與賣家償還貸款所需的價格之間的差距越來越大，這些房地產(chǎn)的價值仍是爭論不休的話題。這在德國是一個特別的挑戰(zhàn)，因為德國的房地產(chǎn)估值往往依賴于實際交易，而不是像其他國家一樣基于情緒的投入。

德國抵押貸款銀行協(xié)會(VDP)發(fā)布的一項指數(shù)顯示，由于融資成本上升和回歸寫字樓的低迷趨勢削弱了投資者的興趣，德國2023年寫字樓價格暴跌超過10%，為2003年有記錄以來的最大跌幅，預計到2024年初還將進一步下跌。研究機構Green Street以目前正在談判的交易為基礎預估稱，自2022年第一季度以來，房地產(chǎn)市場價值已經(jīng)下跌了36%，慕尼黑等一些城市的跌幅甚至更大。

評級機構惠譽周一的一份報告指出：“如果銀行的內部估值被證明過于樂觀，或者只是滯后于市場情緒，那么貸款減值支出可能會大幅增加?！被葑u預計，到2025年，德國銀行在商業(yè)地產(chǎn)方面的損失仍將居高不下。

德國房地產(chǎn)價格尤其容易受到借貸成本上升的影響，因為廉價貨幣時代，德國的資本化率(即房地產(chǎn)投資的潛在回報率)被壓低至低于其他市場。這在一定程度上反映了一個事實，即當時作為投資者基準的德國國債收益率為負。

過去兩年，隨著德國國債收益率飆升，房地產(chǎn)投資者所要求的交易回報也在飆升。Savills編制的數(shù)據(jù)顯示，在柏林，收益率已從2022年初的2.4%升至4.4%。這意味著，一棟年租金為1000萬歐元(合1090萬美元)的寫字樓，如果今天進行交易，其價值將剛剛超過2.27億歐元，較兩年期下跌了近2億歐元。

Birgit Rodolphe表示：“我們很謹慎，監(jiān)管機構也正在密切關注事態(tài)發(fā)展，但我認為沒有必要小題大做。”“我認為，目前的討論沒有充分反映出這樣一個事實，即銀行需要對它們的審計機構批準它們的撥備是否適當?！?/p>

不過，在應用和解釋評估規(guī)則的方式上存在差異，這意味著在英國或美國會被認可的下跌尚未完全顯現(xiàn)出來。如果出現(xiàn)這種情況，可能會使德國大量商業(yè)房地產(chǎn)債務更接近違反貸款條款，這將迫使銀行撥備更多損失，并持有更多資本金。

風險管理公司Chatham Financial的管理合伙人Jackie Bowie表示，在德國，“銀行更愿意對借款人保持耐心，也更愿意推遲還款”。“房地產(chǎn)估值還會帶來更多痛苦，那么這對放貸機構意味著什么?這是否意味著有爆發(fā)危機的可能?”

Bayes Business School去年公布的一項調查顯示，德國銀行發(fā)放的優(yōu)先貸款價值高達一棟建筑價值的80%，在歐洲是最高的。雖然大多數(shù)貸款的門檻較低，大型建筑的融資通常為其價值的60%，但這與英國的情況形成鮮明對比，英國的銀行在全球金融危機中受到重創(chuàng)后一直更加保守。

許多目前正面臨商業(yè)地產(chǎn)虧損的德國銀行都有同樣的經(jīng)歷，但這并沒有阻止它們承擔風險，而這些風險現(xiàn)在正回來困擾著它們。Valeriya Dinger表示，如果在金融危機中得到救助的銀行被證明沒有控制住風險，那將是“相當尷尬的”。

最近幾周，由于對其美國商業(yè)地產(chǎn)的敞口的擔憂，從德國信貸危機中最大的受害者Hypo Real Estate剝離出來的德國銀行Deutsche Pfandbriefbank AG的債券遭到大幅拋售。

目前，市場正在等待黑森-圖林根州Landesbank hesen下個月公布業(yè)績時是否存在減值。截至6月底，其近400億歐元的房地產(chǎn)金融投資組合中有一半與寫字樓有關，這是一個特別的痛點。Landesbank baden - wurttemberg等許多其它銀行也擁有大量商業(yè)房地產(chǎn)敞口，包括對美國商業(yè)地產(chǎn)的敞口。

Jackie Bowie表示，撥備目前仍相當溫和的另一個原因是，一些貸款機構正在與借款者達成重組計劃。她表示，這些措施可以包括對現(xiàn)有的違約行為提供季度豁免，以及短期貸款延期，前提是房東有明確的銷售或改善房屋的計劃。

對于一些德國銀行來說這是一個很好的劇本。Keith Breslauer表示：“我們研究了一些德國銀行在英國的貸款賬目。拿到數(shù)據(jù)后，我們發(fā)現(xiàn)，幾乎每一筆被歸類為執(zhí)行貸款的文件中都有注釋，表明這些貸款至少進行了三次重組。我懷疑今天也會發(fā)生同樣的事情?！?/p>