中信證券：預(yù)計(jì)政策合力有望推動(dòng)房價(jià)在2024年二季度走穩(wěn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求側(cè)政策可能致力于推動(dòng)居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本進(jìn)一步下降，有望刺激居民潛在購房需求釋放，托底房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的局面，預(yù)計(jì)政策合力有望推動(dòng)房價(jià)在2024年二季度走穩(wěn)。看好更適應(yīng)精品化開發(fā)，聚焦核心城市的開發(fā)企業(yè)。也看好在存量房交易和家裝領(lǐng)域具備優(yōu)勢地位的服務(wù)平臺。

▍中信證券主要觀點(diǎn)如下：

置業(yè)成本過高是限制當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的核心因素。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場固然面臨著諸多問題，但限制需求的核心因素，仍然是置業(yè)成本過高，尤其是按揭貸款利率過高。根據(jù)中國人民銀行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截止到2023年末，我國個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.97%，較2020年以來高點(diǎn)下降了166bps，達(dá)到2009年以來的新低，但考慮實(shí)際按揭利率(按揭利率-CPI)處于2009年以來的76%分位數(shù)，實(shí)際購房成本仍然較高。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2024年1月，50城平均首套按揭利率3.88%，其中一線城市4.13%，與2020年以來的最高點(diǎn)相比，50城平均首套按揭利率下降了179bps，但一線城市只下降了116bps，預(yù)計(jì)一線城市按揭利率仍有較大的下降空間。

按揭貸款利率下限限制可能進(jìn)一步放開。

相較金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率而言，我國按揭貸款利率仍然較高，根據(jù)央行，2023年末按揭貸款利率比人民幣平均貸款利率高14bps，但在2009-2020年，按揭貸款利率比人民幣平均貸款利率平均低49bps，最多低91bps。換言之，即便不考慮長端LPR下調(diào)，按揭利率對LPR折扣應(yīng)當(dāng)也有較多的擴(kuò)大空間。

此前，央行已發(fā)布“新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制”，對新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性維持、下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。預(yù)計(jì)央行對于按揭利率下限的限制(包括首套和二套)可能進(jìn)一步放松，以推動(dòng)按揭利率進(jìn)一步下行。

政策合力有望推動(dòng)房價(jià)在2024年二季度企穩(wěn)。

在需求側(cè)，預(yù)計(jì)包括一線城市之內(nèi)的核心城市限購政策可能進(jìn)一步放松直至完全退出，按揭利率可能在LPR下調(diào)和折扣擴(kuò)大的帶動(dòng)下進(jìn)一步下行。在供給側(cè)，融資白名單和經(jīng)營物業(yè)貸用途放寬等政策也有利于邊際緩解房企的融資壓力，有利于保交樓推進(jìn)，有利于改善包括購房人在內(nèi)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各主體信心。預(yù)計(jì)在各項(xiàng)政策合力推動(dòng)下，房價(jià)可能在2024年二季度結(jié)束快速下行的趨勢，進(jìn)入相對穩(wěn)定的平臺期。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政策不及預(yù)期，房地產(chǎn)景氣度進(jìn)一步走弱的風(fēng)險(xiǎn);企業(yè)在3月和4月迎來償債高峰，資金流緊張程度超出預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);部分企業(yè)盈利能力持續(xù)下降，業(yè)績大幅低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。