中信證券：二手房交易活躍是趨勢還是周期？

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，2023年以來二手房銷售優(yōu)于新房的趨勢在2024年得以延續(xù)，其中二線城市二手房交易活躍為主要原因，背后既有行業(yè)新房供給質(zhì)素階段性偏低等周期性因素，也包括二手房有效掛牌數(shù)量與質(zhì)量提升、政策邊際放松力度較大等趨勢性因素。預(yù)計中長期視角下我國二手房銷售占比有望持續(xù)提升，看好在存量房交易和家裝領(lǐng)域具備優(yōu)勢地位的服務(wù)平臺，也看好更適應(yīng)精品化開發(fā)，聚焦核心城市的開發(fā)企業(yè)。

▍中信證券主要觀點如下：

2023年以來二手房銷售持續(xù)好過新房，二線城市交易活躍是主因。

無論是統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還是貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年以來二手銷售都始終好于新房。在春節(jié)期間，貝殼跟蹤的二手房日均交易量同比增幅超過70%，而中指研究院統(tǒng)計25個代表性城市新房日均成交面積則同比下降約27%。

二線城市是驅(qū)動二手表現(xiàn)的主力軍，14個有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市，二線城市2023年二手網(wǎng)簽同比增長33%，遠好于一線城市的16%和三四線城市的7%。春節(jié)假期，貝殼統(tǒng)計的二線日均帶看和交易分別同比增長140%和98%，也領(lǐng)跑一線和三線。

二手交易活躍并不等于房地產(chǎn)市場繁榮，二線二手交易領(lǐng)跑不等于二線房價表現(xiàn)更好。

貝殼研究院2024年1月二手房價指數(shù)，一二三線城市分別是100.8、87.6和92.3(2018年11月為100)，統(tǒng)計局70個城市房價統(tǒng)計也顯示二線房價跌幅大于一線城市。二線城市的二手成交旺盛，更多是二線城市的需求從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，而不是整體市場繁榮。

二手房趨于活躍，有周期因素，更有趨勢因素。

二手房交易活躍，有新房供給質(zhì)素階段性偏低，大多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)土地供給有限的因素，有交付問題帶來心理疤痕的因素，但更重要的原因，則是二手房有效掛牌增多，次新增多，大戶型增多，業(yè)主掛牌定價也相對理性。而且，二手房的前期政策約束更大，故而認房不認貸、購房退稅、帶押過戶等政策對二手的邊際驅(qū)動都超過一手房。

二手活躍是長期趨勢，但短期也可能有波動。

長期而言，我國的二手房市場活躍度不及其他國家和地區(qū)，二手銷售占比偏低。預(yù)計越來越多的城市將步京滬等地之后，進入二手為主的時期。例如，南京和成都已經(jīng)先后完成了這一變化，而杭州即將在未來幾年實現(xiàn)這一變化。當(dāng)然，二手活躍度也會受到短期因素，例如開發(fā)企業(yè)推盤意愿，具體政策的影響。

區(qū)分地產(chǎn)周期和二手占比提升，堅持全面的研究視角。

二手房交易占比的提升，將會導(dǎo)致按揭貸款投放和新房銷售有背離。即如2024年1月一樣，按揭貸款投放多，但新房銷售恢復(fù)少。同樣的，由于二手房關(guān)聯(lián)的行業(yè)遠少于一手房，信貸和政策寬松對產(chǎn)業(yè)鏈拉動的效果可能減弱，但個別細分領(lǐng)域，例如存量房中介和存量房裝修可能將會在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈一枝獨秀。

此外，房價表現(xiàn)可能更趨分化，房價更體現(xiàn)區(qū)域居住價值?？春迷诖媪糠拷灰缀图已b領(lǐng)域具備優(yōu)勢地位的服務(wù)平臺，也看好更適應(yīng)精品化開發(fā)，聚焦核心城市的開發(fā)企業(yè)。

風(fēng)險因素：

房價持續(xù)下行的風(fēng)險;房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策出臺節(jié)奏及效果不及預(yù)期的風(fēng)險;部分企業(yè)盈利能力持續(xù)下降，業(yè)績大幅低于預(yù)期的風(fēng)險;部分企業(yè)資金緊張程度超出預(yù)期的風(fēng)險。