世茂(00813)的下一步，是1300億?還是1500億?

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號(hào)，作者為CRIC研究中心房玲、羊代紅。本文僅供投資者參考，不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

三年終破千億，世茂未來如何趕超?

2017年世茂合約銷售金額1007.7億元，同比增長(zhǎng)48%，經(jīng)過了三年的滯漲期，世茂終于迎來了再一次的高增長(zhǎng)，成功晉級(jí)千億。但是這樣的增長(zhǎng)，是否能夠得以持續(xù)?據(jù)報(bào)道，世茂2018年目標(biāo)銷售額1300-1500億元，約較2017年增長(zhǎng)30%-50%，那么世茂下一步要如何實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)?又是否能夠?qū)崿F(xiàn)呢?

2017年新增貨值2069億推動(dòng)新一輪擴(kuò)張

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，世茂2017年新增土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)857.2萬(wàn)方，總金額1028.5億元，分別同比增長(zhǎng)116%和136%。過去兩年的調(diào)整過程中，世茂拿地相對(duì)較少，企業(yè)已調(diào)結(jié)構(gòu)去庫(kù)存為主。經(jīng)過兩年的調(diào)整后，2017年世茂開始進(jìn)入新一輪的加速發(fā)展擴(kuò)張期。

據(jù)克而瑞公布的2017年房企新增貨值榜顯示，世茂2017年新增貨值總量破兩千億，達(dá)2069億元(不含境外項(xiàng)目);2018年1月，世茂也持續(xù)加碼土地儲(chǔ)備，又以141.2億元新增了147.4萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，貨值達(dá)284.1億元，這些貨值儲(chǔ)備將成為世茂未來銷售保持增長(zhǎng)的重要支撐。據(jù)報(bào)道，2018年世茂的銷售資源在2200-2500億中間，較2017年大約上漲了45%-65%，充足的可售資源使得世茂2018年保持高增長(zhǎng)成為可能。

一二線供貨比例增加提升銷售去化

過去兩年的調(diào)整中，世茂持續(xù)加大一二線城市的項(xiàng)目比例。2017年，世茂在一二線城市的新增土地建筑面積占比為73%，較2016年略有上升，但是跟2014年之前比依然較高，且2017年世茂在三四線城市選擇上也更加謹(jǐn)慎，主要布局昆山、嘉興、佛山、泉州等城市，這些三四線城市大部分屬于長(zhǎng)三角和珠三角一二線城市的外溢價(jià)值圈。

2017年世茂銷售金額的大幅上漲，除了供貨量充足外，供貨結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，使得整體去化率顯著提升也至關(guān)重要。據(jù)2017年中期業(yè)績(jī)演示材料顯示，2017年世茂預(yù)計(jì)可售資源為949萬(wàn)方，其中一線及強(qiáng)二線城市計(jì)劃供應(yīng)占比為60%，同比上漲了4個(gè)百分點(diǎn)。按照世茂2017年實(shí)際銷售面積606萬(wàn)平米計(jì)算，去化率達(dá)到63%，較2016年高10個(gè)百分點(diǎn)。供貨結(jié)構(gòu)傾向于一線及強(qiáng)二線，拉高了企業(yè)的銷售均價(jià)，加上去化率的提高，從而促進(jìn)了銷售金額的大幅上漲。

2018年世茂的可售資源在2200-2500億中間，從過去三年的新增土地來看，預(yù)計(jì)一二線的供貨比例依然會(huì)較高，若能夠保持去化率在60%以上，1300億元的目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)，沖刺1500億元也很有可能。

拿地成本高企還需警惕

充足的貨值和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化為世茂保持增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)，但是其土地成本高企也需關(guān)注。2017年世茂拿地銷售金額比高達(dá)102%，補(bǔ)充意圖明顯;平均樓板價(jià)達(dá)11998元/平方米，拿地銷售均價(jià)比高達(dá)72%。事實(shí)上，自2015年以來開始調(diào)整結(jié)構(gòu)以來，世茂的拿地銷售均價(jià)比便一直維持在70%以上的高位。

與其同規(guī)模的企業(yè)相比，世茂的拿地銷售均價(jià)比也明顯偏高。2017年招商、旭輝、泰禾等企業(yè)拿地也較多，尤其是旭輝，拿地銷售金額比達(dá)到1.07，略高于世茂。但是從拿地銷售均價(jià)比來看，最高的旭輝也僅0.51，世茂明顯高于同等規(guī)模的企業(yè)。高企的成本未來或?qū)?duì)世茂的發(fā)展帶來一定的限制和壓力。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健為持續(xù)發(fā)展提供保障

世茂的財(cái)務(wù)一直比較穩(wěn)健，持有現(xiàn)金充足，融資能力較強(qiáng)，對(duì)企業(yè)新一輪的擴(kuò)張而言，是很好的保障。2017年上半年末，世茂持有現(xiàn)金220億元，現(xiàn)金短債比為1.25，凈負(fù)債率連續(xù)五年保持在60%以下。這主要得益于企業(yè)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，和對(duì)金融創(chuàng)新的不斷探索。

2017年4月，“世茂房地產(chǎn)控股有限公司2017年度第一期中期票據(jù)”獲得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的《接受注冊(cè)通知書》，獲批注冊(cè)金額為80億元，世茂也成為首家獲批發(fā)行熊貓中票的民營(yíng)房企。此外，世茂在資產(chǎn)證券化方面也一直走在前面，早在2015年就發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。持續(xù)的金融創(chuàng)新，使得企業(yè)融資渠道不斷拓寬，融資能力不斷加強(qiáng)，同時(shí)融資成本也在不斷下降。2017年上半年平均借貸成本為5.6%，屬于民營(yíng)房企中的較低水平，較2016年全年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

總結(jié)：世茂三年之后終于實(shí)現(xiàn)了千億夢(mèng)，未來在充足的貨值和優(yōu)化的布局推動(dòng)下，1300-1500億都有可能實(shí)現(xiàn)。但是拿地成本的高企，長(zhǎng)期值得警惕;此外在新一輪擴(kuò)張之際，闞乃桂、廖魯江兩位在世茂多年的執(zhí)行董事接連離職，人事變動(dòng)對(duì)于世茂未來發(fā)展也或?qū)硪恍﹦?dòng)蕩和新變化。（編輯：王夢(mèng)艷）

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