仲量聯(lián)行：2024年至2027年香港住宅樓市仍處于供應(yīng)相對過剩階段

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，1月18日，仲量聯(lián)行發(fā)布《香港住宅銷售市場綜述》指出，香港住宅樓市在2024年至2027年仍處于供應(yīng)相對過剩階段，在新盤積壓的情況下意味著樓價(jià)下跌的趨勢可能會(huì)延長，預(yù)計(jì)樓市將處于漫長調(diào)整期。該機(jī)構(gòu)按過去2002至2023年近二十年期間，平均每年16400伙一手成交量為基準(zhǔn)，劃分為供應(yīng)相對過剩及不足兩個(gè)階段，在住宅供過于求的階段，樓價(jià)呈整體下行趨勢，而在相對供應(yīng)不足階段則呈整體上升趨勢。

仲量聯(lián)行研究部稱，由于住宅項(xiàng)目周期長，住宅供給滯后于價(jià)格的變動(dòng)。樓價(jià)高時(shí)動(dòng)工量增加，樓價(jià)低時(shí)動(dòng)工量減少，因此住宅落成量呈現(xiàn)一個(gè)長達(dá)十年的周期。

以2002至2023年期間平均每年一手成交量16400伙為基準(zhǔn)作比較，1997至2018年間，盡管市場受到外部環(huán)境、政治及經(jīng)濟(jì)因素的影響，香港樓價(jià)在住宅供過于求的階段呈整體下行趨勢，而在相對供應(yīng)不足階段呈整體上升趨勢。在1997年至2007年間，住宅供應(yīng)的三年移動(dòng)平均量高于平均一手成交量，整體樓價(jià)指數(shù)下跌了12.3%。相反，在2008年至2017年期間供應(yīng)量持續(xù)低于該基準(zhǔn)，樓價(jià)急升近200%。

仲量聯(lián)行項(xiàng)目策略及顧問部資深董事李遠(yuǎn)峰表示，2018至2023年間，香港住宅供應(yīng)持續(xù)高于年均一手成交量的基準(zhǔn)，到2023年11月，香港樓價(jià)已經(jīng)較2018年下跌10.4%。預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)將在當(dāng)前周期內(nèi)(2018年至2027年)保持高位，樓價(jià)跌勢可能會(huì)延長。

他提到，自2010年主動(dòng)賣地機(jī)制開始以來，港府在最近一季的賣地計(jì)劃中首次沒有推出住宅用地招標(biāo)，導(dǎo)致本財(cái)政年度的土地供應(yīng)預(yù)計(jì)單位數(shù)量為11530個(gè)，低于12900個(gè)單位的年度目標(biāo)。這種調(diào)節(jié)未來供應(yīng)的措施可能會(huì)推動(dòng)當(dāng)前供應(yīng)過剩的周期結(jié)束。然而，由于貨尾積壓，市場仍可能面臨一個(gè)漫長的調(diào)整期。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如則表示，由于缺乏對住宅需求的利好刺激因素，預(yù)計(jì)今年香港新盤銷售速度將持續(xù)放緩。發(fā)展商將對土地投標(biāo)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，除非土地銷售機(jī)制或需求端政策有利好變化，否則從本財(cái)年滾存至下財(cái)年的住宅用地依然將面臨流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債率高的發(fā)展商在香港土地市場中顯示出缺乏風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

她表示，過去積極投地的內(nèi)地發(fā)展商，目前投地參與度已明顯放緩。內(nèi)地發(fā)展商占港府賣地中的住宅總建筑面積的比例從2018至2020年的52.3%，下降至2021至2023年的僅14.3%。相反，五大香港本地發(fā)展商(長實(shí)、新鴻基地產(chǎn)、恒地、新世界發(fā)展及信和)在港府賣地中所占的比例則從2018至2020年的51.9%上升至2021至2023年的61.4%。財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的香港本地發(fā)展商則正在利用市場低迷進(jìn)行布局。