一月已完成去年24%銷售額，中國金茂（00817）離千億目標(biāo)有多遠(yuǎn)？

克而瑞日前發(fā)布了2018年1月中國房企銷售金額排行榜。這份榜單中，中國金茂（00817，下簡稱金茂）以黑馬之姿分別挺入流量金額及權(quán)益金額前十。

一月份，金茂以166.5億元的流量金額排全國房企第八名；以125.2億元的權(quán)益金額排全國房企第九名，是全國合約銷售同比增長最快的房企。2018年1月，金茂的銷售金額同比增長843％，相當(dāng)于2017全年銷售金額的24%。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

同時，良好業(yè)績也反映到金茂的股價上。截至2月2日，金茂今年以來的股價漲幅已達(dá)51.45%，報5.21港元。

行情來源：富途證券

一月銷售排行榜上的這匹黑馬，究竟如何養(yǎng)成？

5年2000億的雄心

智通財經(jīng)app了解到，金茂是世界五百強(qiáng)企業(yè)之一中國中化集團(tuán)公司旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，于2007年8月17日在港交所上市。其業(yè)務(wù)范圍涉足城市開發(fā)、物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、商務(wù)租賃、零售商業(yè)運(yùn)營、金融服務(wù)等。核心業(yè)務(wù)為城市與物業(yè)開發(fā)，商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營和酒店經(jīng)營，其中城市與物業(yè)開發(fā)占所有業(yè)務(wù)收入比重約為94%。

自從2015年轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”，金茂開始不斷加大在住宅之外的產(chǎn)業(yè)，開啟集住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店及產(chǎn)業(yè)等多種業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)新城模式。長沙梅溪湖國際新城、重慶金茂國際生態(tài)城正是其“城市新城”系列中的代表。

2017年，金茂銷售額達(dá)693萬，同比增長85%，在克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜排第29位?；仡欉^去12個月以來的銷售情況，金茂呈現(xiàn)出在期末沖刺的傾向，12月出現(xiàn)年內(nèi)最高單月銷售額152億，全年銷售達(dá)693億元，同比增長42.89%。

上市十周年之際，金茂宣布了2019年進(jìn)軍千億、2022年銷售達(dá)到2000億的目標(biāo)，布局城市則從23個擴(kuò)張至40個，表明了企業(yè)期望進(jìn)入行業(yè)第一梯隊的雄心。而根據(jù)界面報道，金茂已在內(nèi)部提出將2018年的內(nèi)部銷售目標(biāo)定為千億，這意味著金茂已經(jīng)將千億目標(biāo)提前，它今年的擴(kuò)張步伐要進(jìn)一步加速。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2018年金茂可供銷售資源為1600億元，2018年銷售金額將達(dá)900億元，去化率為56%。

為了盡早達(dá)到千億目標(biāo)，金茂在土地市場和證券市場都持續(xù)發(fā)力。

輕重并舉，高凈利率要求

據(jù)公司財報計算，2017年金茂在全國拿地數(shù)量為30塊，合計拿下1000億左右土地款的土地，其中金茂對應(yīng)的權(quán)益在50%左右，遠(yuǎn)超年初計劃的200億元。

城市布局方面，金茂的拿地身影更多是出現(xiàn)在寧波、南昌、青島這樣的二線城市。而在一線城市，金茂去年其僅在上海獲得1宗土地，在北京多是以聯(lián)合拿地的方式取得。

金茂證券代表李丹青曾在一次交流會中透露，金茂內(nèi)部投資有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部收益率要達(dá)到12%以上，凈利率也要達(dá)到12%以上。

從2017年開始，金茂對當(dāng)年所有投資的項(xiàng)目都實(shí)行了全面跟投，公司的高管和項(xiàng)目層面的高管都是嚴(yán)格強(qiáng)制跟投，跟投比例不超過項(xiàng)目總投入的5%，然后根據(jù)薪資標(biāo)準(zhǔn)框定一個范圍，投資的項(xiàng)目不能選擇，全部都要均分到當(dāng)年投資的項(xiàng)目上。

李丹青曾介紹，金茂的新城項(xiàng)目涉及片區(qū)的整個周期，從毛地開始介入，做整個項(xiàng)目的規(guī)劃，從生地變成熟地后，土地會掛到二級市場進(jìn)行招拍掛，拍地所得的土地款由金茂與政府按照一定比例分成。“以2016年平均地價的水平，金茂南京青龍山和長沙梅溪湖項(xiàng)目的毛利率都能到達(dá)60%以上，凈利率可以到達(dá)30~40%。

據(jù)了解，在去年，金茂分別與青島、濟(jì)南、泉州、溫州、武漢、長沙等城市政府及平臺公司簽署了6個城市運(yùn)營項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至2017年中期，金茂的土地儲備共3700萬方，其中一級土地及二級開發(fā)土地均為約1800萬方，對應(yīng)貨值6000億左右。

而在商業(yè)項(xiàng)目方面，金茂也在進(jìn)行布局。2017年，金茂有兩個商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，其中一個為輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目，兩者均位于青島。

其中，青島金茂灣購物中心是金茂旗下首個社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總商業(yè)面積9.9萬㎡，集中式商業(yè)6.1萬㎡；青島奧帆J·LIFE項(xiàng)目則以文旅主題為核心，分為“奧帆J·LIFE”和“情人壩”兩大主體部分，“奧帆J·LIFE”建筑面積約3.5萬平方米，地上兩層，地下一層；“情人壩”建筑面積約0.5萬平米。

到了2017年8月，金茂披露下一個五年計劃，到2018年實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理面積200萬余平米，通過輕資產(chǎn)輸出等方式快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，具備上市條件后擇機(jī)進(jìn)軍資本市場。

2017年底，金茂總裁助理、金茂商業(yè)總經(jīng)理丁蕤曾強(qiáng)調(diào)，在“重輕并舉”的戰(zhàn)略思路指導(dǎo)下，金茂商業(yè)對旗下產(chǎn)品線進(jìn)行迭代升級，重磅推出了全新的兩條產(chǎn)品線：一條是城市級/區(qū)域級商業(yè)，以“覽秀城”為主打品牌，另外一條是精致社區(qū)商業(yè)，以金茂匯和J·LIFE（金茂時尚生活中心）為主打品牌。

高管增持帶來的股價效應(yīng)

證券市場上，金茂高管也毫不掩飾對公司未來的信心。

1月24日，金茂宣布，出于對公司的信心及對公司股票價值的認(rèn)可，金茂的執(zhí)行董事和管理層進(jìn)行了第三次增持，此次增持280萬股，每股平均價格4.85港元。至此，金茂高層已在近期共增持股票7438.8萬股，按每股平均價格3.879港元計算，高管們已砸下2.88億港元（約合人民幣2.34億元）進(jìn)行增持。

同一日金茂還發(fā)布公告稱，已于1月17日完成配股，配股數(shù)量9.00124億股，每股價格3.7港元。根據(jù)早前公告信息，此次配股數(shù)量占配售前總股本的8.43％，占發(fā)行后總股本的7.78%。隨著發(fā)行完成，中國金茂依靠此次配股，在開年便完成33.06億港元（約合人民幣26.85億元）的融資。

對于此次配股的原因，中國金茂表示是為了進(jìn)一步擴(kuò)大股東股權(quán)基礎(chǔ)，優(yōu)化資本架構(gòu)和支持公司健康持續(xù)的發(fā)展。市場人士則認(rèn)為，融資有利于降低負(fù)債，特別是央企，更不希望在杠桿和負(fù)債上體現(xiàn)的較高。

1月24日，金茂宣布，出于對公司的信心及對公司股票價值的認(rèn)可，金茂的執(zhí)行董事和管理層進(jìn)行了第三次增持，此次增持280萬股，每股平均價格4.85港元。至此，金茂高層已在近期共增持股票7438.8萬股，按每股平均價格3.879港元計算，高管們已砸下2.88億港元（約合人民幣2.34億元）進(jìn)行增持。

同一日金茂還發(fā)布公告稱，已于1月17日完成配股，配股數(shù)量9.00124億股，每股價格3.7港元。根據(jù)早前公告信息，此次配股數(shù)量占配售前總股本的8.43％，占發(fā)行后總股本的7.78%。隨著發(fā)行完成，中國金茂依靠此次配股，在開年便完成33.06億港元（約合人民幣26.85億元）的融資。

對于此次配股的原因，中國金茂表示是為了進(jìn)一步擴(kuò)大股東股權(quán)基礎(chǔ)，優(yōu)化資本架構(gòu)和支持公司健康持續(xù)的發(fā)展。市場人士則認(rèn)為，融資有利于降低負(fù)債，特別是央企，更不希望在杠桿和負(fù)債上體現(xiàn)得較高。

花旗發(fā)表研究報告，相信中國金茂基本因素強(qiáng)勁，將進(jìn)入收成期，加上估值吸引，重申該股為行業(yè)首選，目標(biāo)價由5.38港元升至7.1港元，評級“買入”。

該行稱，金茂2018年1月銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁(預(yù)期為160億元人民幣，同比上升7.4倍)，有機(jī)會取得月份新高，以及管理層于增持方面非常進(jìn)取(以2.89億元人民幣增持7438萬股，相當(dāng)于平均每股約3.87港元)，加上基本因素強(qiáng)勁，2017年核心純利預(yù)計同比上升80%，預(yù)測公司估值重估將持續(xù)。