第一上海證券：予中國海外發(fā)展(00688)“買入”評級 目標(biāo)價(jià)21.8港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，第一上海證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中國海外發(fā)展(00688)土儲高度聚焦高能級城市，并擁有穩(wěn)健的運(yùn)營能力和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，盈利能力行 業(yè)領(lǐng)先，市占率不斷提升。公司 2023 年 1 至 11 月累計(jì)銷售額同比增長 11.8%至 2870.3 億元，預(yù)計(jì)公司全年銷售額有望領(lǐng)跑行業(yè)。同時(shí)，融資能力和成本上 的優(yōu)勢，將使公司獲得更多的優(yōu)質(zhì)及低成本土儲，支持公司持續(xù)提升盈利及長遠(yuǎn) 發(fā)展。預(yù)計(jì)公司 2023 年至 2025 年的歸母核心凈利潤分別 250 億元、268 億元及 302 億元，給予 2024 年 8 倍市盈率，目標(biāo)價(jià) 21.8 港元，買入評級。

▍第一上海證券主要觀點(diǎn)如下：

權(quán)益銷售金額排名上升至第一位

2023 年上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額約 1801.8 億元，同比增長 30.1%，行業(yè)排名第 三，權(quán)益口徑銷售金額排名上升至第一位。合同銷售面積約 804 萬平，同比增長 28.3%。整體市占率提高 0.76%至 2.86%。

公司依然聚焦主流城市主流地段布局， 一二線城市合約銷售金額 1078 億元，占比達(dá) 60%，在 33 個(gè)城市市占率位居當(dāng)?shù)?前三，其中北京合約銷售 359 億元，保持市占率第一。上半年銷售回款率保持在 93.7%的高位，其中境內(nèi)回款率達(dá) 109.9%，同比增長 14.8%。公司宣派中期股息每 股 35 港仙。

土地投資規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，戰(zhàn)略布局合理

雖然市場波動下行，公司保持投資定力，聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)精準(zhǔn)投資，2023 年上半年新增總購地金額 414.3 億元，對應(yīng)貨值 717 億元，其中北上廣深一線城市的 新增貨值占比 44.7%。截至 2023 年 6 月末，公司總土儲約 6096 萬方(其中中海宏洋 土儲為 2179 萬方)，對應(yīng)總貨值 1.09 萬億元。公司(不含中海宏洋)在一線及強(qiáng)二 線土儲占比為 70.5%，按貨值計(jì)算占比為 81%。

集團(tuán)旗下系列公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為 2264 億元(不含中海宏洋為 678 億元)，較 22 年底增長 31%，為后續(xù)的業(yè)績穩(wěn)中有升 提供充足保障。

利潤率維持行業(yè)領(lǐng)先，融資成本優(yōu)勢明顯

期內(nèi)公司整體毛利率為 22.6%，同比下降 0.9 個(gè) ppt;歸屬股東的核心凈利潤率為 15.5%(扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值及匯兌損益)，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。公司資產(chǎn) 負(fù)債率約 58.3%，凈負(fù)債率約 37.7%，平均融資成本約 3.54%。

公司在手現(xiàn)金約 1142 億元，現(xiàn)金短債比約 1.67 倍，資本儲備充足，使公司得以在行業(yè)企穩(wěn)回升的過程 中把握市場機(jī)遇，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

投資業(yè)務(wù)堅(jiān)定輕重并舉，增長動能強(qiáng)勁

期內(nèi)公司商業(yè)物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)較快增長，收入同比增長 11.3%(剔除減租影響，同 比增長 18.7%)至 29.5 億元，主要得益于公司 10 個(gè)運(yùn)營項(xiàng)目投入運(yùn)營，新項(xiàng)目 持續(xù)入市支撐商業(yè)收入增長。同時(shí)公司加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，管理規(guī)模達(dá) 115 萬 方，占整體管理規(guī)模的 13.6%。寫字樓出租率持續(xù)提升至 89.5%，年內(nèi)新簽約面積 同比增長 11%至 54 萬平米;

購物中心出租率 97.8%，整體銷售額及客流分別同比 增長 59%/53%，增長動能強(qiáng)勁。2023 年公司計(jì)劃入市項(xiàng)目 20 個(gè)，下半年 10 個(gè)， 2024 年及以后計(jì)劃入市持續(xù)有新項(xiàng)目入市，期內(nèi)外拓輕資產(chǎn)合作簽約 22 萬平米合作意向 52 萬平米，持續(xù)為商業(yè)收入增長添加動能。