天風(fēng)證券：“房企白名單”和“三個(gè)不低于”如何解讀？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，11月17日，央行等三部門召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議討論多項(xiàng)房地產(chǎn)金融寬松政策。供給端融資支持繼續(xù)遵循“三支箭”并行路徑，該行預(yù)計(jì)24年行業(yè)融資狀況有望迎來修復(fù)。需求端高能級(jí)政策寬松延續(xù)，或帶動(dòng)改善需求階段性釋放，長期效果仍需觀察，但該行認(rèn)為需求不穩(wěn)、政策不停，看好供需政策同步發(fā)力對(duì)板塊行情的持續(xù)驅(qū)動(dòng)，關(guān)注融資支持預(yù)期差。

事件：11月17日，央行等三部門召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，會(huì)議討論多項(xiàng)房地產(chǎn)金融寬松政策。要點(diǎn)一：會(huì)議提出“三個(gè)不低于”，1)各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速;2)對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速;3)對(duì)非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。要點(diǎn)二：金融監(jiān)管部門房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，或涵蓋50家規(guī)模房企，將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

天風(fēng)證券觀點(diǎn)如下：

“三個(gè)不低于”將有何影響?

本次會(huì)議第一個(gè)不低于“各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速”，該行認(rèn)為銀行總體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速需較以往或有所增加，且銀行間避免出現(xiàn)“拖后腿”情況，國有大行在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、尤其是對(duì)公業(yè)務(wù)的投放未來或會(huì)更為積極。第二個(gè)不低于“對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速”和第三個(gè)不低于“對(duì)非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速”可視為本次會(huì)議提出的“一視同仁支持房企融資需求”和“不惜貨、抽貨、斷貨”的實(shí)質(zhì)性措施，針對(duì)民營房企和混合所有制的房企有較強(qiáng)的指向性。

“金融16條”后針對(duì)部分房企的信貸規(guī)模有所增加，但仍具提升空間，該行認(rèn)為本次會(huì)議在具體指標(biāo)層面規(guī)定了銀行對(duì)民企融資支持程度的下限，將有助于改善非國企融資難的行業(yè)共性問題。金融機(jī)構(gòu)率先對(duì)信用資質(zhì)的傾向性弱化，或是居民端破除“國企信仰”、緩解違約擔(dān)憂的前提，對(duì)民企銷售回暖或同樣能起到帶動(dòng)作用。

哪些房企可能入選50家白名單?

擬定融資支持白名單將覆蓋50家規(guī)模房企，包括新城發(fā)展、萬科和龍湖集團(tuán)等，覆蓋范圍較年初優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)大，繼續(xù)聚焦信貨、債權(quán)、股權(quán)“三支箭”并行的支持路徑。該行認(rèn)為本次調(diào)整延續(xù)“穩(wěn)需求先穩(wěn)主體”的思路，在需求側(cè)恢復(fù)勢能較弱的背景下，政策的核心目標(biāo)旨在緩解近期受銷售疲軟影響，大型優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流壓力加劇、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)再度擴(kuò)大的問題。

根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，在形式上，白名單或由金融機(jī)構(gòu)自行擬定，首先由央行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，后50名單企業(yè)由各個(gè)商業(yè)銀行認(rèn)領(lǐng)出方案;在范圍上，或初步按照銷售榜50強(qiáng)篩選。參考克而瑞2023年前10月銷售額排行，該行認(rèn)為1)未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)非國央企有較大概率選入白名單，是本次調(diào)整的重點(diǎn)，如本次會(huì)議已提及的萬科、龍湖、新城及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等;2)主流國央企，參考權(quán)益銷售規(guī)模;3)同時(shí)不排除針對(duì)已出險(xiǎn)、但仍在穩(wěn)健運(yùn)營、具有保交樓任務(wù)房企的更大力度融資支持的可能。

民企發(fā)債持續(xù)推進(jìn)，股權(quán)融資審批或提速

從債券端看，截至11月22日，“第二支箭”累計(jì)支持約20家民營企業(yè)發(fā)行超過360億元債務(wù)融資工具，民企債券融資較去年已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，但民企受困于現(xiàn)金流減少、無新增拓儲(chǔ)，較難獲取增信支持的問題仍然存在。故該行認(rèn)為未來通過第二支箭的方式支持民營融資的力度或?qū)⒗^續(xù)加大，具體表現(xiàn)或包括政策繼續(xù)延期、擴(kuò)容、增量，更多未出險(xiǎn)民企或能獲得實(shí)質(zhì)性支持，短期內(nèi)違約風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。從股權(quán)端看，2023年至今，申請(qǐng)股權(quán)融資的房企超30家，已有8家涉房企業(yè)定增計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。各房企定增進(jìn)展不一。該行認(rèn)為本次座談會(huì)后針對(duì)房企股權(quán)融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、改善其現(xiàn)金流，引導(dǎo)市場主體回歸常態(tài)化經(jīng)營狀態(tài)。

11月新房銷售同比降幅約兩成，二手房銷售同比回暖

新房市場上周成交321萬平，月度同比-18.05%，相較上月下降8.68pct;累計(jì)庫存16651萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場上周成交182萬平，月度同比+25.82%，相較上月下降3.91pct。土地市場上周成交建面2817萬平，滾動(dòng)12周同比-27.73%;成交總額436億元，滾動(dòng)12周同比-28.27%;全國平均溢價(jià)率2.32%，滾動(dòng)12周同比-0.16pct。

上周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+4.17%，較上周提升4.48pct，漲幅排名1/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)5.01pct。H股方面，上周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)+4.68%，較上周提升2.36pct，漲幅排序1/11，領(lǐng)先恒生指數(shù)4.07pct;克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為9.47%，較上周提升7.45pct。

標(biāo)的方面：

1)推薦優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)龍頭：招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688)，建議關(guān)注越秀地產(chǎn)(00123)、華潤置地(01109);

2)推薦低估值物管企業(yè)：招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)，建議關(guān)注萬物云(02602)、金科服務(wù)(09666);3)建議關(guān)注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股(09979)，城建發(fā)展(600266.SH)、中華企業(yè)(600675.SH)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延;行業(yè)銷售下行超預(yù)期;因城施策力度不及預(yù)期