中泰證券：保障性住房擬實(shí)施封閉管理 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展或迎來(lái)“新模式”

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，保障性住房的發(fā)展新方向有望讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入雙軌制，雖然當(dāng)前樓市基本面在底部，但從近期一系列文件、會(huì)議及政策頻率均可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，后續(xù)的跟進(jìn)落實(shí)有望優(yōu)化行業(yè)供需、提振行業(yè)信心、最終引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?？v觀過(guò)往，房地產(chǎn)行業(yè)政策寬松期往往板塊會(huì)有相對(duì)收益，在這個(gè)時(shí)間段里地產(chǎn)股的估值有望得到持續(xù)修復(fù)。

建議關(guān)注：業(yè)績(jī)穩(wěn)健的房企如：越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)、保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)等。物業(yè)板塊，建議關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、中海物業(yè)(02669)、招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)、萬(wàn)物云(02602)、綠城服務(wù)(02869)等。

事件：據(jù)新華社8月25日?qǐng)?bào)道，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)8月25日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。

中泰證券觀點(diǎn)如下：

保障性住房建設(shè)迎來(lái)新方向

據(jù)新華社8月25日?qǐng)?bào)道，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)8月25日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》;新華社9月4日電，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議在京召開。近期，國(guó)務(wù)院對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中保障性住房建設(shè)提出了一些新的構(gòu)想，一部分市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“新模式”。保障性住房建設(shè)此前一直存在， 此次文件及電話會(huì)議內(nèi)容與以往不同的地方在于：一、明確保障房體系的運(yùn)作原則，如實(shí)施主體、土地和資金來(lái)源、保障對(duì)象、管理方式等;二、提出嚴(yán)格封閉管理，可理解為將住房市場(chǎng)劃分為保障房體系和商品房體系雙軌制。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展或迎來(lái)“新模式”

此前各地保障性住房管理有差別，一些地方保障性住房允許持有一定年限后進(jìn)入市場(chǎng)交易，保障性住房在全市場(chǎng)的供給在減少。新政策下的保障性住房實(shí)行封閉管理，不得上市交易，同時(shí)，商品房部分逐步放開限價(jià)和一些如容積率等相關(guān)的限制，讓商品房回歸市場(chǎng)。這樣兩個(gè)體系下均失去套利空間，住房回歸居住屬性，保障房低于市場(chǎng)的價(jià)格可以工薪階層的購(gòu)房壓力，也充分打開商品房市場(chǎng)滿足富裕階層的高端住房需求。

或以超大特大城市為先行試點(diǎn)

從目的上看，保障性住房的建設(shè)本身是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需錯(cuò)配，因此在人口凈流出，人均住房已經(jīng)較為飽和的地區(qū)，保障性住房的推出并不急迫，當(dāng)前，保障性住房主要適用于人口流入較大，需求旺盛，房?jī)r(jià)較高的一些超大特大城市。2022年，常住人口在300萬(wàn)以上的城市共有25個(gè)，這些城市或先行作為試點(diǎn)。同時(shí)，保障性住房的推出也與城中村改造相輔相成，可以發(fā)現(xiàn)，這25個(gè)城市基本與城中村改造涉及到的超大特大城市重合，城中村改造的部分項(xiàng)目都有一定的比例配建保障性住房，二者共同構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)的優(yōu)化。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策放松力度不及預(yù)期。